Au mois de septembre, Bruno Ben Moubamba, ancien ministre de l’Urbanisme et de l’Habitat, a réouvert l’usine de fabrication de briques et parpaings, Daaco, dans le district de Nzeng Ayong à Libreville.
Le site, qui avait fermé ses portes en 2010, devrait contribuer à accélérer les initiatives lancées par le gouvernement en matière de logement social, dynamiser le secteur local des matériaux de construction et faciliter les chantiers privés des particuliers en facilitant l’accès aux matériaux à bas coût.
L’usine Daaco, entrée en activité en 1986, est en mesure de produire 700 briques par jour, mais l’acquisition prévue de nouveaux équipements devrait accroître la capacité de production du site.
La production de matériaux de construction à la hausse
Avant même la réouverture de Daaco, le secteur gabonais des matériaux de construction se portait bien, notamment grâce à la construction de la cimenterie Owendo chiffrée à 23 milliards de francs CFA (34,5 millions d’euros), inaugurée par le président Ali Bongo Ondimba en juin l’an dernier, qui a contribué à la croissance de la production.
D’après la Direction générale de l’économie et de la politique fiscale (DGEPF), la production de ciment a atteint 85 579 tonnes au premier trimestre 2017, soit une hausse sur 12 mois de 8,3 %. Sur le plan commercial, le chiffre d’affaires a progressé de 9,2 % sur 12 mois sur la même période, pour s’établir à 86 645 tonnes, tandis que les recettes ont augmenté de 4 % et atteint 6,5 milliards de francs CFA (9,8 millions d’euros).
D’autre part, la construction de deux usines d’armatures ces dernières années a été porteuse pour le secteur, puisqu’elle a contribué à un essor de 252,6 % de la production, établie à 9 263 tonnes l’an dernier. Les deux sites ont une capacité de production combinée de 120 000 tonnes par an (tpa), suffisante pour répondre à 50 % de la demande nationale. Tous deux sont implantés dans la zone économique spéciale de Nkok située près de Libreville, la capitale.
Inaugurées en février 2016, les Aciéries du Gabon ont une capacité de production de 60 000 tpa, tandis que l’usine Boiler Gabon, qui est entrée en activité en 2015, assure le restant de la production.
La production de bois a également évolué favorablement en 2016, puisqu’elle a été portée à 797 187 mètres cubes (+ 17,9 %), d’après les chiffres de la DGEPF. Cette tendance s’est poursuivie au premier trimestre 2017, avec une production de 180 570 mètres cubes, soit une hausse de 13,5 % sur 12 mois.
De nouveaux projets d’aménagement immobilier à venir
La publication des résultats enregistrés dans le secteur des matériaux de construction au premier trimestre a été rapidement suivie, en avril, par l’information selon laquelle le gouvernement a attribué des plans pour la construction de 7 000 logements dans les provinces de Ntoum et Essassa.
La société civile immobilière Eden construira 5 000 habitations à Essassa, dont 60 % de logements sociaux et 40 % de maisons moyen et haut standing. A Ntoum, la société civile immobilière Ciel Ressources érigera 2 000 habitations, auxquelles sera appliqué le même ratio (60:40).
La localité de Ntoum accueillera également le Domaine Saint Michel d’Okolassi, projet immobilier de 2 500 hectares dont le lancement été annoncé début septembre. Sa construction sera confiée à la société civile immobilière Cuffo, et menée en deux étapes : tout d’abord, la construction de 1 300 parcelles de 600 ou 900 mètres carrés, puis la construction de logements sociaux et d’installations collectives.
La multiplication des projets de construction devrait avoir des retombées dans d’autres domaines économiques, notamment le secteur des services immobiliers, qui a vu son activité décliner en raison d’une pénurie de logements et de la résiliation de contrats de location, d’après un rapport publié en début d’année par la DGEPF.
Le chiffre d’affaires du secteur des services immobiliers a reculé de 10,7 %, et atteignait 612 millions de francs CFA (931 500 euros) au cours de la période de janvier à mars 2017. Une tendance qui se poursuit depuis l’année 2016, marquée par la chute de 16,8 % du chiffre d’affaires du secteur, tombé à 4,9 milliards de francs CFA (7,4 millions d’euros) et le repli des investissements généraux (- 13,7 %) descendus à 1,2 milliard de francs CFA (1,8 million d’euros).
La création de logements abordables reste un défi
Ces nouveaux projets immobiliers mettent en lumière les progrès accomplis pour faire face à la pénurie de logements, estimée à 200 000 – 250 000 habitations, une difficulté que le pays peine à surmonter depuis un certain nombre d’années. Comme c’est le cas sur de nombreux marchés émergents, le déficit de logements est creusé au bas de l’échelle des revenus.
En 2011, le gouvernement a fait part de son intention de construire 35 000 habitations à l’horizon 2018 à un rythme de 5 000 unités chaque année, en partenariat avec la Société nationale du logement social (SNLS), créée en 2013 pour faire face à la pénurie.
Néanmoins, le repli du prix du pétrole et la crise de la dette intérieure qui a suivi ont entravé la progression de la SNLS vers la réalisation de son objectif, puisque seulement 7 000 habitations avaient été achevées fin 2016.
Par ailleurs, le mois dernier, la SNLS totalisait plus de 25 milliards de francs CFA (37,5 millions d’euros) d’arriérés, ce qui limite considérablement ses capacités de financement de projets.
En dépit des signaux positifs que l’on a pu observer cette année, l’avenir du marché gabonais de l’immobilier restera certainement étroitement lié à la conjoncture économique globale. Au vu de la pression exercée par la baisse durable du prix du pétrole sur les recettes publiques, passées de 29,7 % du produit intérieur brut (PIB) en 2014 à 17,1 % l’an dernier, et de l’envol de la dette passée de 33 % à 62 % sur la même période, d’après le Fonds monétaire international (FMI), toute amélioration macroéconomique pourrait inciter le pays à débloquer des fonds publics pour les secteurs de la construction et de l’immobilier.
On peut certainement s’attendre à des perspectives plus favorables en termes de recettes publiques ; les données les plus récentes du FMI prévoient en effet qu’elles représenteront 18,2 % du PIB cette année, et 18,3 % en 2018.
Brick manufacturing plant boosts Gabon’s supply of low-cost construction materials
In September Bruno Ben Moubamba, former minister of urban development and housing, reopened the Daaco brick and concrete block factory in Libreville’s Nzeng Ayong district.
The factory, which had been closed since 2010, is expected to accelerate progress on the government’s social housing initiatives, boost the local construction materials industry and facilitate do-it-yourself construction by making it easier to obtain low-cost materials .
First commissioned in 1986, Daaco is able to produce 700 bricks per day, though the planned deployment of new machinery should increase the factory’s production capacity.
Construction materials output on the rise
Even before the reopening of Daaco, the Gabonese construction materials industry had been performing well, with the completion of the CFA23bn (€34.5m) Owendo cement factory – inaugurated by President Ali Bongo Ondimba in June of last year – helping output grow.
According to the General Directorate of the Economy and Fiscal Policy (Direction Générale de l’Economie et de la Politique Fiscale, DGEPF), cement production hit 85,579 tonnes in the first quarter of 2017, which represented a year-on-year (y-o-y) increase of 8.3%. On the commercial side, sales rose by 9.2% y-o-y over the same period, reaching 86,645 tonnes, while revenue increased by 4% to CFA6.5bn (€9.8m).
In another boon for the segment, the completion of two rebar factories in recent years contributed to a 252.6% upswing in output to 9263 tonnes last year. The two facilities have a combined production capacity of 120,000 tonnes per annum (tpa) – enough to meet 50% of domestic demand – with both plants located in the Nkok Special Economic Zone near the capital Libreville.
Inaugurated in February last year, the Steelworks of Gabon plant has a 60,000-tpa production capacity, while Boiler Gabon’s factory, which came on-line in 2015, accounts for the remainder.
Timber output also rose in 2016, up 17.9% to 797,187 cu metres, according to DGEPF figures. This trend continued into the first quarter of 2017, when 180,570 cu metres were produced, a 13.5% y-o-y increase.
New property development projects coming on-stream
Growth recorded in construction materials output in the first quarter was closely followed by news in April that the government had awarded plans for the construction of 7000 houses in the Ntoum and Essassa provinces.
Local property development company Eden has been awarded contracts to build 5000 housing units in Essassa, of which 60% will be dedicated to social housing and 40% reserved for medium-sized and high-end homes. In Ntoum, property development company Ciel Ressources will build 2000 houses, with the same 60:40 ratio to be applied.
Another real estate project to be undertaken in Ntoum is the 2500-ha Domaine Saint Michel d’Okolassi development announced in early September. To be built in two phases by property development company Cuffo, the first will involve the construction of 1300 plots either 600 or 900 sq metres in size. The second phase will see the construction of social housing and community facilities.
Any uptick in construction should have trickle down affects on other areas of the economy such as real estate services, which have seen activity decline due to a lack of housing stock and the termination of rental contracts, according to a report published earlier this year by the DGEPF.
Real estate services revenue decreased by 10.7% to CFA612m (€931,500) in the January-March period of this year. This continued a trend seen in 2016, when the sector’s revenue fell by 16.8% to CFA4.9bn (€7.4m) and overall investment dropped by 13.7% to CFA1.2bn (€1.8m).
Affordable housing development challenges
These new real estate projects suggest progress is being made in addressing the estimated 200,000- to 250,000-unit housing deficit – an obstacle that has proven difficult to overcome for a number of years. As with many emerging markets, the country’s housing gap is more acute at the lower end of the income spectrum.
In 2011 the government announced plans to construct 35,000 homes through to 2018 at a rate of 5000 homes per year, with the National Society for Social Housing (Société Nationale du Logement Social, SNLS) established in 2013 to address the shortage.
However, the drop in oil prices and subsequent internal debt crisis slowed the ability of the SNLS to make significant progress towards its goal, with only 7000 units completed through to last year.
Furthermore, as of last month the SNLS was more than CFA25bn (€37.5m) in arrears, greatly limiting its project financing capabilities.
While positive signals have emerged this year, the future of Gabon’s real estate market will likely remain closely tied to the overall economic environment. With sustained low oil prices pushing public revenue down from 29.7% of GDP in 2014 to 17.1% last year, and debt up from 33% to 62% over the same timeframe, according to the IMF, any macroeconomic improvement could help more public funds be released for the construction and real estate industries.
An improved outlook is certainly on the cards in terms of state revenue, with the most recent IMF data forecasting it will reach 18.2% of GDP this year and 18.3% in 2018.
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