Si la Tunisie a encore du chemin à parcourir avant de remettre son économie totalement sur pied, son secteur immobilier profite actuellement d’un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Les chiffres le montrent : les investissements directs étrangers (IDE) sur les dix premiers mois de l’année 2012 ont presque retrouvé leur niveau d’avant la révolution.
Plusieurs projets touristiques de grande échelle, ainsi qu’un important programme public de construction de logements sociaux, ont entrainé un afflux conséquent de capitaux dans le pays.
Selon des données publiées par l’Agence de Promotion de l’Investissement Extérieur en Tunisie (FIPA), les investissements étrangers dans les secteurs du tourisme et de l’immobilier ont représenté 4,5% de l’ensemble des IDE entre janvier et octobre 2012, se rapprochant du pourcentage de 4,8% de 2010. En tout, ce sont 75 millions de dinars (36,5 millions d’euros) qui ont été investis depuis l’étranger dans les secteurs de l’immobilier et du tourisme au cours des dix premiers mois de l’année 2012. À titre de comparaison, le montant enregistré au cours des dix premiers mois de 2010 s’élevait à 82,3 millions de dinars (40 millions d’euros) et, par rapport à la même période en 2011, on observe une hausse de 588% en glissement annuel.
Le groupe d’investissement immobilier Qatari Diar, basé au Qatar, est le premier investisseur du secteur, ayant mis sur la table en octobre 2012 quelque 70 millions de dinars (34 millions d’euros) pour un projet d’hôtel de luxe à Tozeur dont le coût se monte à 80 millions de dollars (60,8 millions d’euros).
Autre preuve de la confiance des investisseurs dans le potentiel du secteur sur le long terme, le groupe émirati Bukhatir a réitéré son engagement de démarrer un mégaprojet touristique et immobilier dès qu’il obtiendra le feu vert de l’État tunisien. Estimé à 5 milliards de dollars (3,8 milliards d’euros), le projet Tunis Sport City, dans les tuyaux depuis plusieurs années, sera à usage mixte, combinant infrastructures sportives et résidences de luxe.
Mais si les prix de l’immobilier ont augmenté en moyenne de 0,82% entre janvier et novembre 2012, selon Argus Immo Tunisie, une entreprise tunisienne, il existe de fortes disparités régionales sur le marché de l’immobilier. Les valeurs ont chuté dans certaines stations balnéaires où le retour massif des acheteurs étrangers et des touristes a été plus lent que prévu, faisant obstacle à un rétablissement complet du marché. Les prix des biens immobiliers à Djerba et Mergouza ont chuté de 7% cet été, et ils ont également reculé de 2% à Nabeul.
En revanche, les prix de l’immobilier dans les zones résidentielles réputées évoluent à la hausse, en particulier dans les nouveaux quartiers de la banlieue de Tunis. Les prix de l’immobilier dans le quartier très prisé de La Soukra ont grimpé de 14% au cours des 6 premiers mois de cette année et à Sidi Bousaïd, le quartier le plus cher de Tunis, ils ont atteint 2600 dinars (1265 euros) le mètre carré. Sur d’autres sites clés, comme à El Maâmoura, les prix de l’immobilier ont affiché une hausse encore plus spectaculaire de 22% ; quant à El Kantaoui, les prix y ont augmenté de 12%.
Nadhir Ben Ammar, Directeur Général d’Edifia Promotion Immobilière, soulignait lors d’une récente interview accordée à OBG que les prix des terrains avaient également fortement augmenté en Tunisie. « Habituellement, les prix augmentaient de 4 à 5% par an, ce qui représentait un pourcentage de croissance normal pour un marché stable comme le marché tunisien. Mais ces derniers temps on a pu observer des hausses annuelles de 12 à 13%. », a-t-il expliqué.
L’une des raisons les plus souvent évoquées pour expliquer la hausse des prix de l’immobilier neuf est la spéculation sur le ciment, vendu plus cher que le prix maximum de 6,5 dinars (3,16 euros) le sac fixé par le gouvernement. Le Ministre du Commerce s’est vu forcé d’intervenir en avril pour enjoindre les acteurs du secteur à respecter la règlementation en vigueur. En Tunisie, la production de ciment s’élève à 30 000 tonnes par jour, dépassant la demande nationale.
Les fortes hausses de prix rendent l’accession à la propriété difficile pour les familles tunisiennes à faible revenu. Pour remédier à ce problème, l’État a annoncé en avril 2012 un projet de construction de 30 000 logements sociaux à travers le pays en 2013, pour un coût d’1 milliard de dinars (486,9 millions d’euros). Pourront bénéficier de ce programme les familles dont le revenu mensuel ne dépasse pas 3 fois le salaire minimum garanti.
En septembre, le Ministère de l’Équipement a lancé un appel d’offres international pour le financement de la première phase du projet, qui prévoit la construction de 11 800 logements à Tunis, l’Ariana, Ben Arous et La Manouba. Sont également prévus 3800 logements supplémentaires dans les gouvernorats de Nabeul, Zaghouan, Bizerte, Sousse, Monastir et Mahdia et 2400 pour Béja, Jendouba, Le Kef, Siliana, Kairouan, Kasserine et Sidi Bouzid. Quant aux gouvernorats de Gabes, Médenine, Tataouine, Gafsa, Tozeur et Kébili, ils devraient profiter de 2300 nouveaux logements.
Tunisia: Revival for real estate sector
As Tunisia is still working to put its economy on a firm footing, the country has benefitted from a revival in real estate investor interest, with figures indicating that foreign direct investment (FDI) for the sector edged close to pre-revolution levels in the first 10 months of 2012.
Several large-scale tourism projects, together with a huge government social housing initiative, are spurring a sizable influx of capital into the country.
Foreign investment in tourism and real estate accounted for 4.5% of all FDI between January and October 2012, nudging nearer to its 2010 figure of 4.8%, according to data from the Foreign Investments Promotion Agency in Tunisia (FIPA). In total, TND75m (€36.5m) was invested from abroad in Tunisia’s real estate and tourism sectors during the first 10 months of 2012. This is compared to the TND82.3m (€40m) seen in the first 10 months of 2010 and is a year-on-year (y-o-y) increase of 588% from the same period of 2011.
The primary contributor to the sector was Qatar real estate investment company Qatari Diar, which, in October 2012, channelled TND70m (€34m) into an $80m (€60.8m) luxury hotel project in Tozeur.
In a separate testament to investor confidence in the sector’s long-term potential, the Emirates’ Bukhatir Group has reiterated its commitment to roll out a major tourism and real estate development once it receives the go-ahead from Tunisia’s government. Valued at $5bn (€3.8bn), the mixed-use Tunis Sport City project, which has been in the pipeline for several years, will combine sports facilities with luxury homes.
While real estate prices rose on average by 0.82% between January and November 2012, according to local research firm Argus Immo Tunisie, the market also showed significant regional variations. Values have fallen in some coastal resorts where foreign buyers and tourists have been slower to return in large numbers, preventing the real estate market from making a full recovery. Property prices in both Djerba and Merzouga fell 7% in summer and were also down 2% in Nabeul.
However, property prices in popular residential areas are on the increase, particularly in newly built neighbourhoods near Tunis. Prices in the prime location of Soukr shot up 14% during the first six months of the year, while in Sidi Bousaid, the most expensive part of Tunis, they reached TND2600 (€1265) per square metre. In other key locations, such as Maâmoura, property values rose even higher, up 22%, and they also increased 12% in El Kantaoui.
Nadhir Ben Ammar, the general manager of Edifia Promotion Immobilière, pointed out in a recent interview with OBG that prices for land in Tunisia had also risen sharply. “Usually, prices used to go up 4% to 5% a year, which was a normal rate of increase for a stable market like Tunisia,” he said. “But lately we’re seeing increases that are 12% to 13% a year.”
Part of the reason behind rising price of new builds has been widely linked to speculators selling cement above a maximum price laid down by government of TND6.5 (€3.16) per bag. The practice prompted the Ministry of Commerce in April to intervene, calling on industry players to abide by the regulations. Tunisia’s daily production of cement stands at 30,000 tonnes per day, which exceeds national demand.
Aware that sharp price increases are making it difficult for Tunisia’s lower-income households to access property, the government announced a TND1bn (€486.9m) plan in April 2012 to build 30,000 social housing units throughout the country in 2013. The government has said families with a monthly income of around three times the guaranteed minimum wage will be eligible for the programme.
In September, the Ministry of Equipment launched an international call for tenders to finance the first phase of the plan, which will see the construction of 11,800 units in Tunis, Ariana, Ben Arous, and Manouba. A further 3800 units are to be built in the governorates of Nabeul, Zaghouan, Bizerte, Sousse, Monastir, and Mahdia, and 2400 homes are also earmarked for Beja, Jendouba, Le Kef, Siliana, Kairouan, Kasserine and Sidi Bouzid. An additional 2300 units will be constructed in the governorates of Gabes, Medenine, Tataouine, Gafsa, Tozeur and Kebili.
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