– The urban population of Africa is set to reach 722m by 2026, up from 286m in 2000
– Mega-cities face overtaxed infrastructure and urban planning constraints
– Ambitious charter city plans to help reshape the continent’s investment landscape
– Secondary cities poised to absorb population growth alongside talent and investment
With Africa’s population projected to double by 2050, countries are planning new cities to house increased industrial activity and urban populations, and address the constraints of many of the continent’s mega-cities.
New urban developments around the globe are working to tackle issues surrounding population growth, sustainability and economic resilience. In 2015 Egypt announced that it would build a new capital. In addition to administrative offices, the New Administrative Capital is expected to host a stadium, various religious buildings, a theme park and more. Once completed, it is envisioned that the city will house some 5m residents in hopes of relieving congestion in Cairo. While construction was still under way, some 14 government ministries had relocated to the capital as of May 2023. The country plans to build some 20 new cities for 30m people over the next decade.
Africa has a history of urban development projects, and many cities on the continent – such as Abuja in Nigeria and Yamoussoukro in Côte d’Ivoire – were built or expanded shortly after decolonisation for economic or administrative purposes. As Africans are projected to make up 40% of the global population by 2050, these new urban centres will help house future generations, as well as drive investment and economic activities to new locales.
New urban developments
Africa’s building boom is reflected in foreign direct investment (FDI) inflows, with the continent’s FDI levels rising from $39bn in 2020 to $97bn in 2021 – an increase of 147%. With private entities driving much of the continent’s urban development, the creation of special economic zones (SEZs) featuring tax breaks and land rights grants have further incentivised investment. Kenya’s Tatu City, the construction of which began in 2016, represents the country’s first operational SEZ and houses 60 businesses attracted by incentives such as low corporate taxes and exemptions on import duties.
New cities are being erected in some areas to accommodate an expanding technology ecosystem, as African start-ups attract increased international attention and funding, and global tech firms look to establish offices in the region. Known as charter cities, these areas offer both the infrastructure to support business operations and educational opportunities to provide a locally trained workforce.
Located in the Lekki Free Zone outside of Lagos, Itana – formerly known as Talent City – represents the efforts of Nigerian entrepreneur Iyinoluwa Aboyeji to establish the physical infrastructure to support remote digital work in Nigeria. Alongside working spaces, improved internet connectivity and reliable electricity, the facility provides digital residencies, tax incentives and 100% foreign ownership to encourage entrepreneurs to set up shop.
Zambia’s Nkwashi, located outside of the capital of Lusaka, aims to house some 300,000 residents and is supported by African firm Thebe Investment Management. The development centres around a new science and technology university with the goal of training local talent to work remotely or at local branches of African tech start-ups or global firms.
Meanwhile, Konza Technopolis, located some 64 km south of Nairobi, is a key project in Kenya’s Vision 2030 under the supervision of the Ministry of Information, Communications and the Digital Economy. The 5000-acre site is expected to include infrastructure to support the country’s expanding IT-powered services sector, as well as light manufacturing activities and a university, with affordable housing provided for both employees and students.
Economic diversification is an important stimulus for new urban developments. Another planned satellite city in Nigeria, Enyimba Economic City in the south-east, is targeting a variety of sectors, from hydrocarbons to logistics to entertainment. The city is expected to generate 600,000 jobs and house up to 1.5m residents, with the first of six construction phases under way as of early 2023.
Secondary cities
In addition to new sites intended to drive economic expansion, secondary cities present attractive investment opportunities as governments look to ease housing concerns and infrastructure shortfalls in established mega-cities.
The approximately 1000-km coastal stretch in West Africa from Abidjan in Côte d’Ivoire to Lagos in Nigeria is expected to be home to some 51m people by 2035, with almost 25m living in the Lagos metropolitan area. Sustained population growth could make it the largest zone of dense, urbanised habitation on Earth by 2100.
While the concentration of wealth and population in mega-cities can pose a risk to economic stability, cities with populations between 100,000 and 1m people are set to play an increasing role in improving economic outlook across the continent, simultaneously easing stresses on mega-cities while providing housing for migrants from rural areas as countries urbanise. Such cities are likely to absorb two-thirds of the continent’s future urban population growth.
In May 2022 the city of Kisumu in Kenya hosted the ninth Africities Summit, with a focus on how intermediary cities can help in the implementation of both the UN 2030 agenda and the African Union’s Agenda 2063, which are targeting sustainable development globally and across the continent, respectively. During the Covid-19 pandemic Kenya improved water supply, market infrastructure and green spaces in Kisumu, part of its wider push to invest in 70 secondary cities around the country.
That same month the Malawi government launched its Secondary Cities Plan, which aims to guide the development of eight cities, part of a push to support a more equal distribution of wealth and create new economic opportunities.
Rwanda, Senegal and Uganda are among the other African countries with plans to construct secondary cities to accommodate both demographic and economic growth in the coming years. Ethiopia, meanwhile, has invested $35m to prepare 18 cities for growth, with support from New York University’s Marron Institute.
Last week the African Union and global investment company Temasek Holdings announced a plan to build as many as 123 new cities across the continent over the next two decades. Developed by South Africa-based urban development firm Africa123, the plan includes sustainable water and energy supplies alongside health care, education and economic infrastructure, and is seeking investment of approximately $150bn.
Africa123 has already begun a pilot programme in Ghana, with land secured for three settlements expected to house up to 3m residents in 800,000 residential units. The project aims to address a potential housing shortfall as the continent’s population grows. Indeed, the continent saw a shortage of 51m units in 2022 and is expected need to provide for 150m families by 2063.
Les nouvelles villes qui vont transformer le paysage africain de l’investissement
– La population urbaine en Afrique devrait atteindre 722 millions d’ici 2026, contre 286 millions en 2000
– Les grandes villes font face à des infrastructures surchargées et à des contraintes d’urbanisme
– Une ville à charte ambitieuse prévoit de remodeler le paysage des investissements sur le continent
– Des villes secondaires à même de contenir la croissance démographique, grâce aux talents et aux investissements
Alors que la population africaine devrait doubler d’ici 2050, certains pays envisagent la construction de nouvelles villes en phase avec la montée en charge de l’activité industrielle et l’augmentation des populations urbaines, et capable de répondre aux contraintes de nombreuses grandes villes du continent.
Le développement de nouveaux espaces urbains dans le monde prend en considération les défis liés à la croissance démographique, à la durabilité et à la résilience économique. En 2015, l’Égypte a annoncé qu’elle construirait une nouvelle Capitale Administrative. En plus des bureaux administratifs, la nouvelle capitale administrative devrait accueillir un stade, divers édifices religieux, un parc à thème et bien plus encore.
A terme, il est prévu que la ville abrite quelque 5 millions d’habitants dans l’espoir de décongestionner le Caire. Même si les travaux de construction sont encore en cours, quelque 14 ministères se sont déjà relocalisés dans la nouvelle capitale en mai 2023. Le pays prévoit aussi la construction d’une vingtaine de nouvelles villes pour quelque 30 millions d’habitants au cours de la prochaine décennie.
L’Afrique a une histoire de projets de développement urbain, et de nombreuses villes du continent – comme Abuja au Nigeria et Yamoussoukro en Côte d’Ivoire – ont été construites ou agrandies peu après la décolonisation à des fins économiques ou administratives.
Selon les estimations, l’Afrique devrait représenter 40% de la population mondiale d’ici 2050. Ces nouveaux centres urbains permettront de loger les générations futures, et stimuler les investissements ainsi que les activités économiques vers de nouveaux endroits.
Nouveaux développements urbains
Le boom du secteur de la construction en Afrique témoigne de la bonne dynamique des investissements directs étrangers (IDE). Les IDE du continent ont progressé de 39 milliards de dollars en 2022 à 97 milliards de dollars en 2021, soit une hausse de 147%. Alors que l’essentiel du développement urbain du continent africain est porté par des entités privées, la création de zones économiques spéciales (ZES) offrant des incitations fiscales et des concessions de droits fonciers a donné un coup d’accélérateur aux investissements. La ville de Tatu au Kenya, dont la construction a commencé en 2016, est la première Zone Économique Spéciale abritant 60 entreprises séduites par les incitations telles que les allègements fiscaux (Impôt sur les sociétés) et des exonérations des droits d’importation.
De nouvelles villes sont érigées dans certaines régions pour abriter un écosystème technologique en expansion, au moment où les start-up africaines sont au centre de toutes les attentions, notamment de la part des investisseurs internationaux et attirent davantage de financements, et que les entreprises technologiques mondiales cherchent à s’implanter dans la région.
Connues sous le nom de villes à charte, ces zones offrent à la fois l’infrastructure nécessaire pour stimuler la croissance des entreprises et des opportunités en termes d’éducation et de formation en vue de fournir une main-d’œuvre formée localement.
Située dans la zone franche de Lekki dans la périphérie de Lagos, Itana – anciennement connue sous le nom de Talent City – reflète les efforts de l’entrepreneur nigérian Iyinoluwa Aboyeji visant à installer l’infrastructure physique nécessaire au travail digital à distance au Nigeria. Outre des espaces de travail, une connectivité Internet améliorée et une électricité fiable, l’installation fournit des résidences numériques, des incitations fiscales et la propriété ou la détention étrangère à 100% pour encourager les entrepreneurs à s’installer.
Nkwashi, en Zambie, situé en dehors de la capitale Lusaka, vise à abriter quelque 300.000 habitants, et est porté par la société africaine Thebe Investment Management. Son développement s’articule autour d’une nouvelle université de Sciences et de Technologie dans le but de former des talents locaux pour travailler à distance ou dans des succursales locales de start-ups technologiques africaines ou d’entreprises mondiales.
Dans le même temps, Konza Technopolis, situé à quelque 64 km au sud de Nairobi, est un projet phare du plan Vision 2030 du Kenya sous la tutelle du Ministère de l’Information, des Communications et de l’Économie numérique. Étalé sur une superficie de 5000 acres, le site devrait inclure une infrastructure visant à soutenir le secteur des services informatiques en forte expansion dans le pays, ainsi que des activités industrielles de petite échelle et une université, avec des logements abordables dédiés aux employés et aux étudiants.
La diversification économique est capitale pour le succès des nouveaux développements urbains. Une autre ville satellite prévue au Nigeria, Enyimba Economic City dans le sud-est, cible une variété de secteurs, des hydrocarbures à la logistique en passant par le divertissement. La ville devrait générer 600.000 emplois et abriter jusqu’à 1,5 million d’habitants, la première des six phases de construction étant déjà en cours depuis le début de l’année.
Villes secondaires
En plus des nouveaux sites destinés à stimuler l’activité économique, les villes secondaires offrent d’intéressantes opportunités d’investissement au moment où les gouvernements cherchent à atténuer les problèmes de logement et les lacunes en matière d’infrastructures dans les grandes villes.
Le tronçon côtier d’environ 1000 km en Afrique de l’Ouest, d’Abidjan en Côte d’Ivoire à Lagos au Nigéria, devrait abriter quelque 51 millions de personnes d’ici 2035, dont près de 25 millions dans la zone métropolitaine de Lagos. Une croissance démographique soutenue pourrait en faire la plus grande zone d’habitation dense et urbanisée sur Terre d’ici 2100.
Alors que la concentration de la richesse et de la population dans les grandes villes peut constituer un risque pour la stabilité économique, les villes comptant entre 100.000 et 1 million d’habitants sont appelées à jouer un rôle croissant dans l’amélioration des perspectives économiques à travers le continent, atténuant ainsi simultanément les tensions sur les grandes villes, tout en offrant des logements aux migrants des zones rurales à mesure que les pays s’urbanisent. De telles villes sont en mesure d’absorber les deux tiers de la future croissance de la population urbaine du continent.
En mai 2022, la ville de Kisumu au Kenya a accueilli le neuvième Sommet Africités, axé sur la manière dont les villes intermédiaires peuvent contribuer à la mise en œuvre de l’agenda 2030 des Nations Unies et de l’Agenda 2063 de l’Union Africaine (UA), qui visent le développement durable à l’échelle mondiale et à travers le continent, et respectivement. Pendant la pandémie de Covid-19, le Kenya a amélioré l’approvisionnement en eau, les infrastructures de marché et les espaces verts à Kisumu, dans le cadre de ses efforts visant à augmenter ses investissements dans 70 villes secondaires du pays.
Le même mois, le gouvernement du Malawi a lancé son plan des villes secondaires, qui vise à porter le développement de huit villes, dans le cadre d’un effort visant à soutenir une répartition plus équitable de la richesse et créer de nouvelles opportunités économiques.
Le Rwanda, le Sénégal et l’Ouganda font partie des autres pays africains envisageant de construire des villes secondaires pour répondre, à la fois, à la croissance démographique et économique dans les prochaines années. L’Éthiopie, quant à elle, a investi 35 millions de dollars pour préparer 18 villes à la croissance, avec le soutien du Marron Institute de l’Université de New York.
La semaine dernière, l’Union Africaine et la société d’investissement mondiale Temasek Holdings ont annoncé un plan visant à construire jusqu’à 123 nouvelles villes à travers le continent au cours des deux prochaines décennies.
Développé par la société de développement urbain basée en Afrique du Sud, Africa123, le plan comprend des approvisionnements durables en eau et en énergie ainsi que des infrastructures de soins de santé, d’éducation et économiques, et est en quête d’un investissement d’environ 150 milliards de dollars.
Africa123 a déjà commencé un programme pilote au Ghana, avec un foncier déjà sécurisé pour trois tranches qui devraient abriter jusqu’à 3 millions d’habitants, avec 800.000 unités résidentielles. Le projet vise à répondre à la forte croissance démographique, en proposant des logements pour faire face à une éventuelle pénurie. En effet, le continent a connu une pénurie de 51 millions d’unités en 2022 et devrait subvenir aux besoins de 150 millions de familles d’ici 2063.
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