Se espera que la prevista inauguración de la ampliación del Canal de Panamá marque el comienzo de importantes oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario industrial del país, con un aumento de la demanda de instalaciones de fabricación, almacenamiento y distribución.
Mientras tanto, en el segmento de oficinas la oferta ha superado a la demanda en los años recientes, aunque existen indicadores que muestran que se volverá en los próximos años a ser un mercado más equilibrado.
Demanda industrial
La falta de espacio de alta calidad en el segmento industrial implica que el mercado no será capaz de satisfacer la incrementada demanda traída por la expansión del canal, según Jones Lang LaSalle (JLL), una firma de servicios del sector bienes raíces.
La inauguración del proyecto de expansión de $5,3 mil millones –el cual incluye un tercer juego de esclusas y canales de navegación más profundos –el 26 de junio permitirá al canal acomodar a buques post-Panamax de hasta 13.200 unidades equivalentes a veinte pies (TEUs, por sus siglas en inglés).
Además de doblar la capacidad del canal, el proyecto de expansión desencadenó una serie de proyectos de desarrollo de infraestructura, incluyendo una inversión de mil millones de dólares de la Panama Ports Company para aumentar la capacidad anual total de los puertos a ambos lados del canal –el Puerto de Balboa y el Puerto de Cristóbal –hasta los 6,5 millones de TEUs.
Se espera que el proyecto de expansión impulse la competitividad de Panamá como un nodo en la red global de logística marítima.
“Casi por definición, el mercado industrial que existe hoy en Panamá no va a ser suficiente para la demanda futura,” dijo Zach Cheney, Director Gerente para América Latina de JLL, en un briefing reciente de JLL, citando la expansión del Canal de Panamá como un catalizador para el desarrollo.
La escasez de espacio industrial en el país ha llevado a los desarrolladores a construir espacios industriales específicos en previsión de aumento de la demanda; los que tomaron la iniciativa ya han visto un alto rendimiento.
Por ejemplo, los 2 millones de pies cuadrados (unos 610 km2) de espacio industrial de calidad internacional en Parque Sur –uno de los primeros parques industriales de gran escala en Panamá tanto con espacios construidos a medida como con espacios de especificaciones –estuvo cerca de la ocupación completa el año pasado, con inquilinos de la talla de la logística alemana DHL y la multinacional estadounidense de bienes de consumo Kimberly-Clark.
Las empresas en Parque Sur pueden acceder fácilmente a los puertos del Pacífico y del Atlántico -debido a la ubicación, entre importantes rutas de transporte, del parque industrial, el cual también está conectado a la Ciudad de Panamá y a Colón.
De hecho, el suministro de bienes raíces industriales de Panamá ha crecido a la par de una fuerte demanda durante los últimos cinco años. Estando en poco menos de 400.000 metros cuadrados en 2011, el inventario total de los bienes raíces industriales en la Ciudad de Panamá se ha más que duplicado, pasando a 914.308 metros cuadrados en el primer trimestre del año, según las cifras del Informe Industrial Ciudad de Panamá Q1 2016 de CBRE.
Mientras que la finalización de un número de espacios industriales significa que las tasas de vacancia incrementaban de 5,4% a 6,9% en los primeros tres meses del año, la demanda permanece alta, con cerca de 40.000 metros cuadrados ocupándose durante el mismo período.
Esta tasa de absorción indica que los proyectos actualmente en desarrollo – unos 350.759 metros cuadrados –continuarán siendo absorbidos por un mercado hambriento de espacio arrendable.
Stock de oficinas
Mientras tanto, el cuadro es muy diferente en el segmento de oficinas, donde la oferta supera por mucho a la demanda.
Impulsada por las especulaciones de beneficios económicos derivados de la expansión del canal, así como por regulaciones indulgentes tanto en cuanto a zonificación como en cuanto a financiación, la oferta comercial empezó, por mucho, a superar a la demanda, con el stock de oficinas cuadruplicándose entre 2008 y 2015.
El stock actual de oficinas está en 1,27 millones de metros cuadrados, estando la mayor parte de éstos (un 44%) en Obarrio. En Costa del Este hay otro 25%, en San Francisco 20% y otro 8% en la zona del canal, según el “Office Outlook” de JLL para Ciudad de Panamá.
El resultado es un mercado sobre-saturado, con JLL reportando una tasa de vacancia del 45% del espacio de oficinas a finales de 2015, aunque algunos distritos reportaron una tasa ligeramente menor a la del promedio de la ciudad.
En 2015 el mercado vio un declive en lo que se refiere a desarrollo de nuevos proyectos con respecto al año anterior, y JLL predice que la vacancia llegará a su máximo este año, señalando el retorno a un mercado más equilibrado.
Mientras caen los precios de venta de los espacios de oficina, el valor de la inversión a largo plazo probablemente dependerá, entre otros factores, de la capacidad del gobierno para gestionar la creciente deuda del país y el efecto multiplicador de la expansión del canal.
Crecimiento sectorial
El sector de bienes raíces continúa siendo un impulsor clave del crecimiento económico. Las últimas cifras de la Contraloría General de la República indican que el sector creció un 8,1% y representó el 21% del crecimiento total de la economía panameña en 2015.
El país presentó un crecimiento anual del PIB del 5,8% el año pasado, mientras que la economía de América Latina y el Caribe se contrajo un 0,5%, de acuerdo a las últimas Perspectivas de la Economía Mundial del FMI, publicadas en abril.
El FMI estima que el PIB panameño crecerá de manera estable durante los próximos años, aumentando más de un 6% este año y alcanzando un ritmo máximo del 6,7% en 2018.
Panama Canal expansion brings real estate opportunities
The upcoming inauguration of the Panama Canal expansion is expected to usher in significant investment opportunities in the country’s industrial real estate market, with increased demand for manufacturing, warehousing and distribution facilities.
The office segment, meanwhile, has seen supply far outstrip demand in recent years, yet indications point to a return to a more balanced market in coming years.
Industrial demand
A lack of high-quality space in Panama’s industrial segment means the market will be unable to meet rising demand brought about by the canal’s expansion, according to real estate services firm Jones Lang LaSalle (JLL).
The opening of the $5.3bn expansion project – which includes a third set of locks and deeper navigation channels – on June 26 will enable the canal to accommodate post-Panamax vessels of up to 13,200 twenty-foot equivalent units (TEUs).
As well as doubling the canal’s capacity, the expansion project has triggered a raft of infrastructure developments, including a $1bn investment from Panama Ports Company to increase the combined annual capacity of the ports at either side of the canal – the Port of Balboa and the Port of Cristobal – to 6.5m TEUs.
The expansion project is expected to boost Panama’s competitiveness as a node in the global maritime logistics network.
“Almost by definition, the industrial market that exists today in Panama is not going to be sufficient for the future demand,” according to Zach Cheney, managing director for greater Latin America at JLL, citing the Panama Canal expansion as a catalyst for development in a recent JLL briefing.
The country’s shortage of industrial space has led developers to build spec industrial spaces in anticipation of rising demand; those who took the initiative have already seen high returns.
For instance, the 2m sq feet of international-grade industrial space at Parque Sur – one of Panama’s first large-scale industrial parks with both built to suit and spec spaces – was nearly at full occupancy last year, with tenants including German logistics company DHL and US-based consumer goods multinational Kimberly-Clark.
Companies in Parque Sur can easily access both Atlantic and Pacific ports due to the park’s location along major transportation routes, which also link it to Panama City and Colón.
Indeed, Panama’s supply of industrial real estate has grown in tandem with strong demand over the last five years. Standing at just under 400,000 sq metres in 2011, the total inventory of industrial real estate in Panama City more than doubled to 914,308 sq metres in the first quarter of the year, according to figures from CBRE’s Panama City Industrial Report Q1 2016.
While the completion of a number of industrial spaces meant that the vacancy rate increased from 5.4% to 6.9% in the first three months of this year, demand remains high, with nearly 40,000 sq metres becoming occupied during the same period.
This absorption rate indicates that the segment’s construction pipeline – with 350,759 sq metres currently in development – will continue to be met by a market hungry for leasable space.
Office stock
The picture in the office space segment, meanwhile, is markedly different, with supply far surpassing demand.
Fuelled by speculation of an economic windfall from the canal expansion, as well as lenient regulations in both property zoning and banking, commercial supply began to vastly outstrip demand, with office stock quadrupling between 2008 and 2015.
Current office stock stands at 1.27m,sq metres, with the majority of office space concentrated in Obarrio at 44%, Costa del Este at 25%, San Francisco at 20%, and the Canal Zone at 8%, according to JLL’s “Office Outlook” for Panama City.
The result is an over-saturated market, with JLL reporting an average vacancy rate of 45% for office space at the end of 2015, although some districts reported a slightly lower vacancy rate than the city’s average.
In 2015 the market saw a decline in office space in development over the previous year, with JLL predicting that vacancy will peak this year, signalling a return to a more balanced market.
As sale prices for office spaces fall, the long-term investment value of these properties will likely depend on the government’s ability to manage the country’s growing debt and the economic multiplier effect of the canal expansion, among other factors.
Sector growth
The real estate sector continues to be a key driver of economic growth, with the latest figures from the Comptroller General of the Republic indicating that the sector grew by 8.1% and accounted for 21% of overall economic growth in 2015.
The country posted GDP growth of 5.8% last year, while the Latin America and Caribbean region contracted by 0.5%, according to the latest World Economic Outlook by the IMF, released in April.
The IMF predicts that Panama’s GDP growth will steadily increase in the coming years, rising to more than 6% this year before peaking at 6.7% in 2018.
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