En la medida en que continúa el crecimiento de la clase media colombiana, también lo hace su demanda de vivienda. En el año 2011 fueron otorgadas 202,290 licencias para la construcción de nuevas unidades de vivienda, un incremento del 31.4% sobre el año anterior. Las ventas de casas nuevas durante la primera mitad del 2011 presentaron además un incremento del 19% en comparación con la primera mitad del año 2010.
Mientras algunos políticos y líderes industriales se regocijan con estos resultados, otros advierten que ésta podría ser la acumulación de una burbuja de activos en el sector inmobiliario similar a la experimentada por los Estados Unidos en el 2008. Signos de lo anterior vienen dados en la rápida forma en que se está expandiendo el crédito y el incremento de los precios inmobiliarios, los cuales llegan a un 32% sobre los arrojados en el año 2010. Un informe reciente de Daniel Volberg, economista de Morgan Stanley, revela que los precios del sector inmobiliario en Colombia están ascendiendo a niveles históricos similares a los presentados a mediados de la década de 1990, antes de que el mercado se desplomara.
De hecho, las crisis en el sector inmobiliario no son extrañas para Colombia. Un rápido aumento en las tasas de interés a finales de la década de 1990 condujo a la morosidad de las hipotecas extendidas. De acuerdo con un informe de la Wharton School of Business de la Universidad de Pennsylvania, el gobierno colombiano, con la finalidad de evitar desalojos masivos, debió perdonar cerca de un tercio de las hipotecas afectadas por la crisis en ese momento.
Son muchos los que afirman que esta experiencia le dio una importante lección a los líderes de la industria de bienes raíces y que por tanto, las cosas son diferentes ahora. En primer lugar, muchos compradores deben hacer un pago inicial del 30%. Con esta considerable suma de dinero invertida por adelantado, los compradores se aseguran de tomar todas las medidas necesarias para evitar la pérdida de su inversión a través de una falta en su hipoteca.
En segundo lugar, tasas fijas de interés tan bajas como de un 7% en una hipoteca de 15 años son dadas a un importante número de personas que por primera vez compran vivienda. Al proveer a los nuevos propietarios con tasas fijas de interés se reduce la posibilidad de una morosidad futura provocada por el incremento en estas.
Otros argumentan que el incremento en los precios de bienes raíces, en lugar de suponer la gestación de una crisis, es simplemente la representación de una oferta limitada de vivienda y una creciente demanda en este sentido. Carlos Raúl Yepes, presidente de Bancolombia, el mayor banco comercial en el país, dijo recientemente a la prensa internacional que dada la fuerte demanda en el sector inmobiliario, el banco podría duplicar el número de hipotecas distribuidas en los próximos diez años.
Mientras que muchas de las condiciones que condujeron a la crisis de los Estados Unidos pueden ser atribuidas a prácticas predatorias de crédito ejecutadas por algunos de los bancos más importantes de la nación, en Colombia, el incremento del crédito de vivienda puede estar estrechamente vinculado con un número significativo de programas gubernamentales dirigidos a estimular la propiedad de vivienda. Ejemplo de lo anterior es el programa de Vivienda de Interés Social, el cual provee un único pago enfocado en suplir los ahorros de los beneficiarios y dirigirlos hacia la compra o construcción de nuevas viviendas. Los participantes de dicho programa representaron aproximadamente el 42% de las licencias para nuevas unidades de vivienda expedidas en el 2011.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio está trabajando además con el Congreso para instituir más programas de vivienda adicionales, tales como la ley de Vivienda de Interés Prioritario (conocida localmente por sus siglas en español: VIP). El VIP está enfocado en proveer a aquellos que se encuentran en situación de extrema pobreza – definidos como aquellos que ganan menos de COP100,000 (US$55) por mes – una vivienda propia. La Ley de Segunda Vivienda está dirigida actualmente hacia extranjeros (principalmente jubilados) y colombianos que viven en el exterior. La ley provee una serie de incentivos para que los ubicados en esta categoría inviertan en un segundo hogar en Colombia.
El gobierno colombiano está de manera clara invirtiendo con fuerza en la posibilidad de que más colombianos – y extranjeros – se conviertan en propietarios de bienes raíz en el país durante los próximos años y, además, que lo hagan de un modo responsable en términos financieros.
Sin embargo, la preocupación que rodea la rápida expansión del crédito (tanto en consumidores como en prestamistas de crédito de vivienda) dirigió al banco central de Colombia a incrementar las tasas de interés por segundo mes consecutivo en febrero. Las tasas de préstamos a un día se elevaron un 5.25% , más de un cuarto de los puntos del mes anterior. Si bien dicho incremento obviamente no afectará a los propietarios con tasas fijas en sus hipotecas, sí podría contribuir a un ligero enfriamiento del mercado.
Aunque la posibilidad de una burbuja de activos en el sector inmobiliario no puede ser eliminada completamente, todo parece indicar que tanto los políticos como los líderes de la industria en el sector privado están apostando por un crecimiento sostenible que haría posible para muchos colombianos experimentar las ventajas de ser propietarios de vivienda sin vivir bajo el miedo constante a contraer una deuda exorbitante.
Colombia: Meeting housing demand
As Colombia’s middle class continues to grow, so does its demand for housing. In 2011, licences were issued for the construction of 202,290 housing units, a 31.4% increase over the previous year. New home sales in the first half of 2011 were also up 19% in comparison to the first half of 2010.
While some policymakers and industry leaders are rejoicing over these results, others warn that this could be the build-up to an asset bubble in the real estate sector similar to that experienced by the US in 2008. Signs of the latter come in the form of rapid credit expansion and a surge in real estate prices, which are up 3.2% over 2010. A recent report by Daniel Volberg, an economist at Morgan Stanley, revealed that Colombia’s real estate prices are climbing to historical levels similar to those attained in the mid-1990s before the market crashed.
Colombia is indeed no stranger to crises in the housing sector. A rapid rise in interest rates in the late 1990s led to widespread mortgage defaults. According to a report by the Wharton School of Business at the University of Pennsylvania, to avoid mass evictions, the Colombian government forgave almost one-third of the mortgages affected by the crisis at that time.
Many argue that this experience provided leaders in the real estate industry with an important lesson, and things are now different. Firstly, many buyers are required to make a down payment of 30%. With this much money invested up-front, buyers are sure to take all possible measures to avoid losing their investment through a default on their mortgage.
Secondly, a large number of first-time buyers are given fixed-interest rates as low as 7% on a 15-year mortgage. Providing new homeowners with fixed-rate loans limits the possibility that they will default following an increase in interest rates.
Others point out that the rise in housing prices, rather than being a build-up to a crisis, is simply representative of a limited housing supply and growing demand. Carlos Raul Yepes, president of Bancolombia, the largest commercial bank in the country, recently told international press that given such strong demand in the housing sector, the bank could double the number of mortgages distributed over the next 10 years.
While much of the lead up to the housing crisis in the US can be accredited to predatory lending practices exercised by some of the nation’s largest banks, in Colombia, the growth in home lending can be strongly linked with a number of government programmes aimed at encouraging home ownership. For example, the Social Interest Housing programme provides a one-time payment intended to supplement beneficiaries’ savings towards purchasing or constructing a new home. Participants in this programme accounted for approximately 42% of new housing unit permits in 2011.
The Ministry of Housing, City and Territory is also working with Congress to institute several additional housing programmes, such as the law of priority interest housing (known locally by its Spanish acronym, VIP) and the Second Home Law. VIP is aimed at providing those in extreme poverty – defined as earning less than COP100,000 (US$55) per month – with their own home. The Second Home Law is actually directed towards foreigners (primarily retirees) and Colombian nationals living abroad. The law provides a series of incentives for those in this category to invest in a second home in Colombia.
The Colombian government is clearly investing heavily in the possibility that more Colombians (and foreigners) will become homeowners in the country in the coming years, and that they will do so in a way that is financially responsible.
Nonetheless, concern surrounding the rapid expansion in credit (both consumer and housing loans) led Colombia’s central bank to increase interest rates for the second month in a row in February. The overnight lending rate went to 5.25%, up a quarter of a point from the previous month. While this increase will obviously have no effect on homeowners with fixed-rate mortgages, it should help to slightly cool the market.
While the possibility of a housing asset bubble cannot be ruled out entirely, it appears that both policymakers and private sector leaders in the industry are aiming for the sort of sustainable growth that will allow more Colombians to experience the joys of home ownership without living in the constant fear of default.
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