Signs of life in Turkish construction sector

In Turkish

Improved political stability helped lift August property sales in Turkey, while the government is looking to infrastructure investments to stave off a downturn in the overheated construction sector. A glut of empty residential properties and high interest rates had curbed growth in property sales in recent times.

The month’s house sales of 105,624 represented a 25% increase year-on-year (y-o-y), with a 12% rise in homes sold with a mortgage in the same period, according to a Turkish Statistics Institute (TurkStat) report released at the end of September.

However it has been a sluggish few months for the residential and construction sectors. Property sales were down 20% y-o-y in July to 85,101 unit sales, according to TurkStat data. The figure fell 8% month-on-month, and sales over a three-month period were some 40,000 below the same period in 2013.

The level of unsold property on the market – some estimates put the number of vacant residential units at 1.5m across the country, with up to 400,000 in Istanbul – has created a bottleneck. As demand tails off, developers may hold back new projects until existing stock is shifted. Indeed, fewer construction permits were issued in the first half with less area being developed and new-build developers now less likely to apply for residential use. The drop is most marked in the number of residential units under construction, down 14.9% in the first half y-o-y, said TurkStat.  

Confidence rising

High interest rates have been blamed for much of the downturn. While the central bank hiked its rates sharply in January to shore up the weakening lira, it immediately came under fire from the government to bring rates back down. Since then, the central bank has trimmed its benchmark rate several times, with the latest cut in July taking the lending rate down from 8.75% to 8.25%.

The bank left the lending rate unchanged in September due to concerns over high inflation, which came in at 9.54% in August, and which it described as one of the main reasons behind the Turkish lira weakening in September to its lowest level since February.

The performance of the construction sector has closely tracked the growth of the overall economy for the past decade, amplifying its peaks and troughs by putting up very strong numbers during good years and shrinking during bad years. The latest figures show that Turkey's economy grew less than expected in the second quarter, with GDP expanding 2.1% y-o-y in the second quarter.

The Turkish public, however, is more confident in the outlook. General expectations that the economy would improve over the coming 12 months rose by 1.5 points in August, taking the index to 99.8 points and closer to a positive outlook, according to TurkStat’s latest consumer confidence data. This comes despite a slight dip in sentiment in August over the previous month.

The industry itself also has expectations of an upturn, with TurkStat’s seasonally adjusted construction sector confidence index rising in both August and September, posting its highest gains since the beginning of the year.

Some of this confidence comes from hopes for an upturn in the economy, thanks to improved political stability. Municipal elections in March saw the ruling Justice and Development Party (AKP) retain control of the majority of cities and the party’s popularity was re-affirmed as the party’s leader Prime Minister Recep Tayyip Erdogan swept to victory in August, becoming the country’s first directly elected president. An AKP victory in next year’s parliamentary election would serve to further boost confidence in the construction sector, given the government’s commitment to housing development.  

Infrastructure ambitions

Investments in large infrastructure projects by the public sector as well as the private sector, either on the build-own-operate (BOO) or build-operate-transfer (BOT) models, are likely to provide a buffer against any easing in the residential market.

Deputy Prime Minister Ali Babacan said in June that up to $700bn worth of infrastructure investments were required by 2023, with the state intending to provide $200bn of this through its public-private partnership (PPP) model. He urged the private sector to pick up the slack. “New methods should definitely be looked for and capital markets need to be involved more actively,” he told an infrastructure investment conference in June. It is questionable, however, whether enough private funding will be secured for the all of these projects to go ahead.

.


 

Türk inşaat sektöründe yaşam belirtileri

Hükümet gerilimli bir dönemden geçen inşaat sektöründeki düşüşün önüne geçmek için altyapı yatırımları ararken, artan siyasi istikrar Türkiye'deki emlak satışlarını artırdı. Boş konut fazlalığı ve yüksek faiz oranları son zamanlarda büyümeyi frenlemişti.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) Eylül sonu raporuna göre, bu ay satılan 105.624 adet ev ile aynı dönemde mortgage ile satılan evlerdeki 12%'lik artış, yıllık bazda %25 oranında bir tırmanışa işaret etmektedir.

Ancak konut ve inşaat sektörleri son birkaç aydır durgun bir dönem içerisinde bulunuyor. TÜİK verilerine göre emlak satışları Temmuz ayına gelindiğinde yıllık bazda %20 düşmüş ve 85.101 adet konut satılmıştır. Bu oran aylık bazda %8'e düşmüş ve üç aylık dönemdeki satışlar yaklaşık 40.000 civarında seyrederek 2013'ün aynı dönemine göre düşük kalmıştır.

Piyasadaki satılmayan mülkler bir darboğaz yaşanmasına yol açmaktadır. Kimi tahminlere göre yaklaşık 400.000'i İstanbul'da olmak üzere ülke genelindeki boş konut sayısı 1,5 milyondur. Talebin azalması doğrultusunda, gayrimenkul planlamacılarının mevcut stok eriyene dek yeni projelerini askıya almaları beklenebilir.. Nitekim, yılın ilk yarısında daha az sayıda inşaat izni verilmiş ve daha az arazi geliştirilmiştir. Yeni konut inşaatçılarının konut izni için başvurmaları da ihtimal dışındadır. Bu düşüş, etkisini TÜİK verilerine göre yıllık bazda %14,9 bir oranla en çok inşaat halindeki meskun birimlerde göstermektedir.  

Artan güven

Bu sıkıntılı dönemden özellikle yüksek faiz oranları sorumlu tutulmaktadır. Ocak ayında Merkez Bankası, düşen Türk Lirası’nı desteklemek için faiz oranlarını yukarı çekmiş ancak hükümetten oranları derhal eski haline getirmesi için tepki almıştır. O tarihten itibaren de benchmark oranını yine birkaç kez düşürmüş ve kredi faizini en son Temmuz ayında %8,75'ten %8,25'e indirmiştir.

Eylül ayında ise Merkez Bankası, Ağustos ayında %9,54'a yükselen enflasyonun yarattığı endişe nedeniyle kredi faizinde değişiklik yapmamıştır. Merkez Bankası'na göre Şubat ayından beri zayıflayan Türk Lirası'nın Eylül ayında en düşük seviyeye ulaşmasının ana nedenlerinden biri de yüksek enflasyondur.

İnşaat sektörünün performansı, son on yılda ekonominin genel büyümesini yakından takip etmiş, iyi yıllarda güçlü rakamlar sunarak kötü yıllarda ise daralarak ekonominin iniş ve çıkışlarını daha kuvvetli kılmıştır. Son rakamlara göre Türkiye ekonomisi ikinci çeyrekte beklenen büyümeyi yakalayamamış ve GSYH ikinci çeyrekte yıllık bazda %2,1 artmıştır.

Ancak Türkiye halkı gidişattan emin görünmektedir. TÜİK'in tüketici güven anketine göre, önümüzdeki 12 ay içinde ekonominin iyileşeceğini düşünenlerin sayısı Ağustos ayında 1,5 puan artarak endeksi 99,8 puana çekmiş ve dolayısıyla daha pozitif bir bakış açısına doğru kaydırmıştır. Pozitif bakış açısı, Ağustos ayında bir önceki aya kıyasla azalmış olsa da genelde kuvvetlenmiştir.

TÜİK'in mevsimsel etkilerden arındırılmış güven endeksinde, hem Ağustos hem Eylül ayında artış yaşayarak yılın başından beri en büyük güven endeksi yükselişini yakalayan inşaat sektörü de iyileşme beklentisindedir.

Bu güvenin bir kısmı, artan siyasi istikrar sayesinde ekonominin düzeleceği umudundan kaynaklanmaktadır. Mart ayındaki yerel seçimlerde AKP, illerin büyük çoğunluğunda idareyi elinden bırakmamıştır ve parti lideri Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın Ağustos ayında ezici bir zaferle ülkenin ilk kez halk tarafından seçilen cumhurbaşkanı olmasıyla partinin popülerliği artmıştır. Gelecek yılki genel seçimlerde AKP'nin yeniden zafer kazanması, hükümetin konut inşaatına dair kararlılığı göz önüne alındığında, inşaat sektörüne olan güveni artırmaya yarayacaktır.  

Altyapı azmi

Kamu sektörünün yanı sıra özel sektör tarafından da yatırım yapılan büyük altyapı projeleri Yap-Sahip Ol-İşlet (YSİ) veya Yap-İşlet-Devret (YİD) modeline göre tesis edilmektedir ve bu projelerin konut piyasasında yaşanabilecek herhangi bir gevşemeye karşı tampon oluşturması olasıdır.

Haziran ayında Başbakan Yardımcısı Ali Babacan, 2023 yılına kadar 700 milyar dolarlık altyapı yatırımı yapılması gerektiğini ve devletin bu miktarın 200 milyar dolarını Kamu Özel Ortaklığı modeliyle karşılama amacında olduğunu belirtti. Haziran ayında bir altyapı konferansında konuşan ve özel sektörü bu boşluğu doldurmaya çağıran Babacan, "Mutlaka daha yeni metotlara bakmak gerekiyor ve sermaye piyasalarında mutlaka daha aktif olarak devreye sokmak gerekiyor." dedi. Ancak gerçekleştirilecek tüm projeler için yeterince özel fon ayrılıp ayrılamayacağı kesin değil ve tartışma konusu olabilir.

Follow Oxford Business Group on Facebook, Google+ and Twitter for all the latest Economic News Updates. Or register to receive updates via email.

Covid-19 Economic Impact Assessments

Stay updated on how some of the world’s most promising markets are being affected by the Covid-19 pandemic, and what actions governments and private businesses are taking to mitigate challenges and ensure their long-term growth story continues.

Register now and also receive a complimentary 2-month licence to the OBG Research Terminal.

Register Here×

Read Next:

In Turkey

Turkey’s electoral results show uptick in confidence

The return to single-party government and a commitment to fast track economic reforms have boosted investor confidence in Turkey, though rising inflation and low growth rates could hamper the...

In Construction

How will the international Covid-19 outbreak impact the Belt and Road...

As emerging economies come under sustained fiscal pressures related to the Covid-19 pandemic, questions are being raised about the future trajectory of big-ticket infrastructure projects under...

Latest

Will Covid-19 accelerate the renewable energy transition in emerging...

With new data showing that global carbon emissions are rebounding more quickly than expected after coronavirus lockdowns are eased, questions are being asked about the prospects for renewable...