Promotores inmobiliarios privados se beneficiarán de las tendencias del turismo en México

In English

Se espera que el sector inmobiliario en México continúe su sólido crecimiento este año, gracias a la fuerte demanda de propiedades residenciales y al desarrollo continuo de hoteles.

En una conferencia de prensa a principios de este mes, Pablo Vásquez Rodríguez, presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), dijo que el sector crecerá entre un 5.5 y 6% en el corriente, lo que representa un aumento con respecto a 2018, cuando creció un 5.1%.

Señaló que el crecimiento se haría sentir sobre todo a partir de la segunda mitad del año, destacando que el inicio de cualquier nuevo sexenio (período presidencial de seis años), el más reciente de los cuales comenzó el 1 de diciembre pasado, generalmente causa una desaceleración en la actividad del sector.

La AMPI espera que el crecimiento de 7% en el segmento residencial sea la fuerza impulsora más importante en el 2019, respaldada por un aumento en la construcción de viviendas de alquiler, desarrollos de lujo y propiedades vacacionales.

Inversión hotelera aumenta con la llegada de visitantes

Otro factor que suma a la perspectiva positiva del sector inmobiliario es la fortaleza del sector turístico.

El turismo contribuye aproximadamente con un 8.7% al PIB, lo que en términos de volumen significa que el país recibió a unos 42.4 millones de visitantes internacionales el año pasado, según declaraciones realizadas a principios de diciembre por Miguel Torruco Marqués, el Secretario de Turismo. Esta cifra superó los 39.3 millones registrados en 2017, y se espera que aumentará a casi 45 millones este año.

Marqués declaró que la cantidad de hoteles en el país sumaría un total de 23,200 a finales del 2018, mientras que el total de habitaciones alcanzaría 834,000, lo que representa un incremento de 5.5% y 4.9%, respectivamente.

Esta perspectiva positiva del desarrollo hotelero a corto plazo está respaldada por datos compilados en octubre de 2018 por STR, un proveedor de servicios de análisis y benchmarking para la industria hotelera mundial, con sede en EE. UU., que situó la cantidad de habitaciones de hotel en construcción en 14,921.

Adicionalmente, de acuerdo con el análisis realizado por la firma de bienes raíces CBRE, publicado el mes pasado, se espera que para 2022 las principales cadenas hoteleras abran 352 propiedades nuevas en México.

Entre las hoteleras con mayor número de proyectos en construcción está el grupo local Hoteles City Express, que espera abrir 80 nuevos hoteles para 2022, seguido por AM Resorts, con sede en EE. UU., que planea inaugurar 66 instalaciones durante el mismo período, y la empresa local Grupo Posadas, que invertirá 30 mil millones de pesos mexicanos (US$ 1,600 millones) en 48 proyectos durante los próximos tres años.

Este impulso en la construcción de nuevos desarrollos turísticos tiene lugar en medio de una disminución en la venta de propiedades inmobiliarias en otras ramas. Las ventas cayeron un 40% interanual a US$ 600 millones en los primeros tres trimestres del año pasado, según datos de Real Capital Analytics.

"Si bien el crecimiento ha sido bastante impredecible en muchos segmentos de bienes raíces, el turismo ha tenido un buen desempeño de manera consistente y confiable, a pesar de los vientos en contra, como el terremoto de 2017", dijo a OBG Daniel Tovar, CEO de Acerta México, una firma de servicios de gerencia y construcción de proyectos. "Los hoteles continúan teniendo altos índices de ocupación y disfrutan de una inversión alta y constante, tanto de inversionistas mexicanos como internacionales".

Fideicomisos de inversión apoyan desarrollo hotelero

Dado el aumento en el número de turistas y en consecuencia el aumento de la demanda de alojamiento, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, FIBRAs) han sido instrumentos estratégicos para financiar desarrollos hoteleros y aportar transparencia al proceso.

Desde su surgimiento en 2011, actualmente hay 12 FIBRAs en México. A pesar de su aparente éxito en el aumento de la liquidez y el financiamiento del crecimiento hotelero, a finales de diciembre el índice BMW FIBRA se había contraído un 15.9% interanual y un 10.9% desde finales del 2015.

Los observadores han atribuido esto a la incertidumbre en torno al Tratado de Libre Comercio de América del Norte, que surgió después de la victoria electoral del presidente Donald Trump en los EE. UU., y a la subsiguiente caída en la inversión en propiedades comerciales, particularmente en el segmento de espacio de oficinas.

Oportunidad para proveedores de alojamiento alternativo y compradores extranjeros

Si bien en términos generales la creciente cartera de proyectos hoteleros sigue de cerca el aumento en el número de turistas, algunos actores del sector han sugerido que este último aún está superando la oferta y que los proveedores de alojamiento alternativo están cubriendo el déficit.

"Tanto la demanda como la oferta están creciendo, pero los pasajeros aéreos están creciendo a un ritmo más rápido", dijo a OBG Carlos Trujillo, Director Ejecutivo de la Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos (AMDETUR). "La demanda adicional está siendo absorbida por otros jugadores, como aquellos que ofrecen propiedades a través de Airbnb y plataformas similares".

De hecho, Airbnb ha señalado a la región de Puebla, en el sudeste de la Ciudad de México, como la tercera en la lista de los 19 destinos mundiales más importantes para 2019.

Aunque no necesariamente es indicativo de un déficit en la oferta hotelera de Puebla, el incremento en un 240% en las búsquedas para la región, registrado en Airbnb en octubre de 2018, sugiere un gran apetito por opciones de alojamiento diferente a las ofertas tradicionales de México, que a su vez tiene el potencial de influenciar el mercado residencial de la ciudad.

 

 

Private real estate developers in Mexico to benefit from tourism trends

En Español

The real estate sector in Mexico is set to continue its solid growth this year on the back of strong residential property demand and the ongoing development of hotels.

Speaking at a press conference earlier this month, Pablo Vásquez Rodríguez, the national president of the Mexican Association of Real Estate Professionals (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, AMPI), said the sector was forecast to grow by 5.5-6% this year, up from 5.1% in 2018.

He noted that the growth would be more prevalent in the second half of the year, highlighting that the start of any new sexenio (six-year presidential term), the most recent of which began on December 1, typically causes sector activity to slow.

The AMPI expects 7% growth in the residential segment to be the biggest driving force in 2019, supported by an increase in the development of rented homes, luxury developments and vacation properties.

See also: The Report – Mexico 2018

Hotel investment rises in tandem with visitor arrivals

Another factor supporting the positive real estate outlook is the strength of the tourism sector.

Tourism contributes roughly 8.7% to GDP, with the country welcoming an estimated 42.4m international visitors last year, according to statements made in early December by Miguel Torruco Marqués, the minister of tourism. This was up on the 39.3m recorded in 2017, with the figure set to rise to almost 45m this year.

Marqués stated that the number of hotels in the country would total 23,200 by the end of 2018, while total rooms were set to hit 834,000, representing increases of 5.5% and 4.9%, respectively.

The positive near-term outlook for hotel development is supported by data compiled in October 2018 by STR, a US-based provider of benchmarking and analytical services for the global hotel industry, which put the number of hotel rooms in construction at 14,921.

Furthermore, according to analysis released by real estate firm CBRE released last month, major hotel chains are expected to open 352 new properties in Mexico by 2022.

Hoteliers with the largest number of projects in the works include local player Hoteles City Express, which expects to open 80 new hotels by 2022, followed by US-based AM Resorts, which has plans to launch 66 facilities over the same period, and domestic firm Grupo Posadas, which is investing MXN30bn ($1.6bn) in 48 projects over the coming three years.

This development drive takes place in the face of lower property sales across the real estate sector, which fell 40% year-on-year (y-o-y) to $600m in the first three quarters of last year, according to data from Real Capital Analytics.

“While growth has been rather unpredictable across many real estate segments, tourism has consistently and reliably performed well, despite headwinds such as the 2017 earthquake,” Daniel Tovar, CEO of Acerta Mexico, a project and construction management services firm, told OBG. “Hotels continue to have high occupancy rates and enjoy consistently high investment from both Mexican and international investors.”

Investment trusts support hotel development

Given increasing tourism numbers and the subsequent rise in demand for accommodation, real estate investment trusts (fideicomisos de infraestructura y bienes raíces, FIBRAs) have been strategic instruments in financing hotel developments and bringing transparency to the process.

Established in 2011, there are currently 12 FIBRAs in Mexico. Despite their apparent success in increasing liquidity and funding hotel growth, as of end-December the BMW FIBRA index had contracted by 15.9% y-o-y and 10.9% since end-2015.

Observers have attributed this to the uncertainty around the North American Free Trade Agreement that arose after President Donald Trump’s electoral victory in the US and a subsequent dip in commercial property investment, particularly in the office space segment.

Opportunity for alternative accommodation providers and foreign buyers

While the growing portfolio of hotel projects is broadly tracking the increase in tourist numbers, some stakeholders have suggested that the latter is still outpacing the former and that alternative accommodation providers are filling the shortfall.

“Both demand and supply are growing, but air passengers are growing at a faster rate,” Carlos Trujillo, executive director of the Mexican Resort Development Association, told OBG. “The extra demand is being absorbed by other players, such as those offering properties for stays on Airbnb and similar platforms.”

Indeed, Airbnb has listed the Puebla region, which lies south-east of Mexico City, as third in its top-19 global destinations trending for 2019.

Although not necessarily indicative of a shortfall in hotel supply in Puebla, the 240% y-o-y upswing in searches for the region registered on Airbnb in October 2018 does suggest significant appetite for accommodation options outside of Mexico’s traditional offerings, which in turn has the potential to influence the residential market in the city.

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