Maroc : La demande de logements nourrit la croissance

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Le secteur de l'immobilier, qui a longtemps été une source importante de capitaux étrangers, a engagé une transition structurelle ces quelques dernières années. Avant la crise économique mondiale de 2008, la plupart des projets phares du secteur étaient axés sur la construction d'infrastructures touristiques haut de gamme et de luxe, de logements résidentiels et d'aménagements à usage mixte. Cependant, le fléchissement de la demande dans ce segment a favorisé l'essor des logements sociaux et intermédiaires, qui a contribué à relancer les activités, dynamiser la production de matériaux de construction, notamment de ciment, et stimuler les prêts à la consommation.

Les investissements directs étrangers (IDE) dans le secteur ont progressé de 12.8 % en glissement annuel, pour s'établir à 8.2 milliards de dirhams (734 millions d'euros) en 2011, mais ont été ramenés à 1.4 milliard de dirhams (125.4 millions d'euros) au premier trimestre 2012, contre 2.1 milliards de dirhams (188 millions d'euros) l'année précédente, d'après le ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Politique de la ville (MHUP). Selon les médias locaux, les IDE dans l'immobilier au cours des neuf premiers mois de l'année étaient en baisse de 18 % par rapport à la même période en 2011, bien que les dépenses intérieures aient contribué au maintien des activités.

La plupart des efforts de construction déployés actuellement sont motivés par la volonté du gouvernement de réduire le déficit de logements, estimé à 840 000 unités début 2012. Le MHUP, qui espère réduire ce nombre de moitié à l'horizon 2016, a présenté des plans visant à construire 150 000 nouveaux logements sociaux par an entre 2012 et 2020, afin de répondre à la demande mais aussi d'éviter tout mouvement social rappelant les protestations liées au printemps arabe qui ont touché les pays voisins.

D'après les chiffres du MHUP, 66 195 unités résidentielles, dont 48 286 unités sociales, ont été construites au premier semestre 2012, soit une hausse de 16.6 % par rapport aux 41 423 logements sociaux construits au premier semestre 2011. Néanmoins, 101 714 unités supplémentaires auraient dû être construites au second semestre 2012 pour atteindre l'objectif de 150 000 unités qui avait été fixé.

Dans le cadre de la loi de finances 2010, le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures fiscales pour favoriser la construction de logements abordables, notamment l'exonération de l'impôt sur les sociétés, des droits d'enregistrement des terres, de la taxe sur le ciment et de la taxe sur la valeur ajoutée. Ces mesures incitatives, qui devaient expirer au terme de l'année 2012, ont été renouvelées dans le cadre de la loi de finances proposée pour 2013 afin de continuer à appuyer la croissance dans ce segment clé.

Par ailleurs, les conditions d'éligibilité des projets ont été assouplies au cours de ces dernières années, afin de permettre à davantage d'entreprises du bâtiment, notamment les petites et moyennes entreprises (PME), de bénéficier de ces avantages fiscaux.

Au Maroc, le segment du logement intermédiaire offre par ailleurs des opportunités de croissance considérables. Le développement de la classe moyenne a renforcé la demande, et appuyé les marchés immobiliers de Rabat et Casablanca, où les prix se sont stabilisés depuis 2008.

Outre les avantages fiscaux applicables à la construction de logements sociaux, le gouvernement offrira également des aides aux acquéreurs, notamment une exonération des droits d'enregistrement des titres fonciers. Les logements intermédiaires sont définis comme des unités d'une superficie comprise entre 100 et 150 mètres carrés, cédées à un prix inférieur ou égal à 5 000 dirhams (447 euros) le mètre carré.

Pour remédier au manque d'espace urbain, qui entrave les programmes de construction de ce type d'habitations, le gouvernement prévoit de créer 11 nouvelles communes en périphérie des pôles urbains dans l'ensemble du pays. Les travaux ont d'ores et déjà débuté dans les villes de Tamansourt, Tamesna, Lakhyayata, Chrafate, Zenata et Tagadirt. D'après les chiffres présentés dans la loi de finances 2013, plus de 76 000 unités seront disponibles au terme de la première phase du projet.

Malgré le repli des IDE ces quelques dernières années, le secteur marocain de l'immobilier a opéré un virage pour exploiter pleinement ce potentiel de croissance. La poursuite de l'expansion économique, par exemple, a renforcé la demande nationale dans le secteur de l'immobilier. « Dans le segment haut de gamme, ce qui a fait la différence ces dix dernières années est la hausse de 50-60 % du produit intérieur brut (PIB), qui a profité à la classe moyenne », a déclaré à OBG Jaway Ziyad, directeur-général de Prestigia/Addoha, promoteur de résidences de luxe.

Le secteur reste cependant limité par la pénurie de liquidités sur le marché national. D'après les chiffres publiés par Bank Al Maghrib, la banque centrale du Maroc, le volume des crédits octroyés aux acquéreurs et aux entreprises a connu son taux de croissance le plus lent sur dix ans de janvier à novembre 2012. À l'inverse, le volume des crédits bancaires octroyés aux promoteurs spécialisés dans l'hôtellerie a pratiquement été multiplié par six depuis 2007, ce qui laisse à penser que l'accroissement des crédits dans le secteur du tourisme pourrait limiter les opportunités de financement bancaire des promoteurs immobiliers.

 

Morocco: Housing demand stimulates growth

En Français

The real estate sector, long a significant source of inbound foreign capital, has undergone a structural shift in recent years. Prior to the global economic crisis in 2008, many of the sector’s marquee projects consisted of high-end and luxury tourism, residential and mixed-use developments. However, as demand in that segment has slowed, a new push in social and mid-range housing has helped to spur activity, boost production of building materials, particularly cement, and stimulate consumer lending.

Sector FDI grew by 12.8% year-on-year to reach Dh8.2bn (€734m) in 2011, but dropped to Dh1.4bn (€125.4m) in the first quarter of 2012 from Dh2.1bn (€188m) the previous year, according to the Ministre de l'Habitat, de l'Urbanisme et de la Politique de la Ville (Ministry of Housing, Spatial Planning and Urban Policy, MHUP). Local media reports place real estate FDI in the first nine months of the year 18% lower than in 2011, although domestic spending has helped to maintain activity.

Many of the current building efforts are motivated by the government’s commitment to reduce the housing deficit, which was estimated at 840,000 units at the beginning of 2012. The MHUP aims to halve this number by 2016 and has announced plans to construct 150,000 new social housing units each year between 2012 and 2020 to meet demand and avoid social unrest similar to Arab Spring-related protests in neighbouring countries.

In the first half of 2012 the number of housing units produced reached 66,195, of which 48,286 were social housing units, according to MHUP figures. This represents a 16.6% increase from the 41,423 social housing units constructed in the first half of 2011. However, it means another 101,714 units needed to have been built in the second half of the year to meet the 150,000-unit target.

In the 2010 Finance Law, the state introduced a set of fiscal incentives for affordable housing developers, including exemption from corporate taxes, land registration fees, cement taxes and value-added tax. These incentives were set to expire at year-end 2012, but were renewed under the proposed 2013 Finance Law to continue stimulating growth in this key segment.

In addition, restrictions on the type of projects that are eligible for these subsidies have been loosened in recent years, opening up the playing field to a broader number of construction companies, including more small and medium-sized enterprises (SMEs).

Morocco’s mid-range housing segment also presents considerable opportunities for growth. A growing middle class has created more demand, which has supported the housing markets in Rabat and Casablanca, where prices have remained stable since 2008.

In addition to tax exemptions like those applied to social housing projects, the state will also offer subsidies for homebuyers such as exoneration from registration fees for ownership titles. Mid-range housing is classified as units between 100 and 150 sq metres with a sale price not exceeding Dh5000 (€447) per square metre.

A lack of available urban space is a constraint for middle-class housing programmes, however. As a result, the state plans to develop 11 new cities on the outskirts of existing hubs nationwide. Work has already been launched on the cities of Tamansourt, Tamesna, Lakhyayata, Chrafate, Zenata and Tagadirt. According to figures included in the 2013 Finance Law, more than 76,000 housing units will be made available in the first stage.

Although FDI has dipped in recent years, Morocco’s real estate sector has shifted to take advantage of growth potential. Wider economic expansion, for example, has seen more home-grown demand for real estate. “For the high-end segment, what makes a difference is that in the last decade GDP has grown by 50-60%, from which the middle class has benefitted,” Jaway Ziyad, director-general of Prestigia/Addoha, a luxury property developer, told OBG.

However, the sector continues to be restrained by a national liquidity shortage. Figures from the Bank Al Maghrib, the central bank, show that lending to homebuyers and companies increased at its slowest pace in a decade from January through November 2012. Conversely, bank loans extended to hotel developers has increased almost sixfold since 2007, suggesting the possibility that growing lending in the tourism sector could be hurting real estate developers’ chances of obtaining a loan.

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