México: Crecimiento del sector inmobiliario

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Son muchos los factores que han contribuido al crecimiento de los préstamos hipotecarios y a su accesibilidad en México. Entre ellos se encuentran la creciente demanda de bienes raíces con fines residenciales, el aumento general del salario y el descenso en las tasas de interés de las hipotecas. Además, el desarrollo del mercado hipotecario y la conformación de la primera Sociedad de Inversión Inmobiliaria en México (REIT, por sus siglas en inglés) ofrecen un buen augurio para el continuo crecimiento del sector.

El BBVA Research, brazo de una de las instituciones financieras más importantes de México, informó que las tasas de interés para hipotecas efectivamente han disminuido desde el 17% en 2005 al 14% en 2012. Quizás el cambio más significativo para la industria ha sido la profundización del mercado hipotecario, el cual ha más que duplicado su crecimiento durante la década pasada, cuando arrojó cifras que van de 235.000 hipotecas anuales en 2001 a 578.000 en 2011, según la misma fuente. El préstamo hipotecario creció el 6.3% durante la primera mitad de 2012 en comparación con el mismo periodo del año 2011, con 287.000 préstamos reportados.

Entretanto, compañías estatales como INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores) y FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares) se han enfocado en otorgar préstamos a bajo interés y subsidios de vivienda para ayudar a aquellos que no calificarían en las instituciones bancarias a obtener préstamos hipotecarios.

INFONAVIT, que celebró su aniversario número 40 en el mes de agosto, ha tenido un impacto significativo en la industria como el mayor prestamista hipotecario del país, siendo responsable del 76% del mercado de préstamos. Victor Manuel Borrás Setién, director general del INFONAVIT, dijo en agosto a la prensa local que “si el desempeño de los números prosigue como lo ha venido haciendo, en 2017 habremos cerrado prácticamente la brecha existente de trabajadores que durante años no habían podido acceder a un crédito de vivienda.”

En el sector privado, el éxito de la primera Sociedad de Inversión Inmobiliaria (REIT), Fibra Uno, establecida en el 2011, es otro ejemplo del crecimiento del mercado inmobiliario. En marzo, Fibra Uno ofreció un valor de aproximadamente US$722 millones, el cual fue comprado fundamentalmente por inversores nacionales, que representan el 56% del total.

La ley para las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (REIT), de 2005, requiere que el 70% de los activos de Fibra Uno sean invertidos o derivados en actividades generadoras de ingresos en bienes raíces. Durante los primeros nueve meses de 2012 las acciones de Fibra Uno crecieron el 24.3% al pasar de MXN 23.26 (US$1.86) por acción al comienzo del año a MXN$28.91 (US$2.26) en el primer día de octubre, con las acciones en un el valor anual del 31.9%.

Entretanto, el sector constructor mexicano, que sufrió una fuerte caída en el año 2009 como resultado de la crisis financiera global, ha recobrado los niveles previos a la crisis. Según el BBVA Research, el sector constructor creció en MXN 588 billones (US$45.93 mil millones) en el primer trimestre de 2012, alcanzando así las cifras arrojadas en el primer trimestre de 2008. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, INEGI, gran parte de los créditos por la recuperación del sector se deben al sector inmobiliario, en particular a la demanda generada por los proyectos comerciales e industriales en el 2010 y 2011.

Otra señal positiva tanto para el sector inmobiliario como para la construcción es la recuperación del sector privado que invierte en la industria, lo que representa el 80.7% de la inversión total en construcción, luego de haber caído al 58.8% en 2010, según información suministrada por la Cámara Mexicana de la Industria y la Construcción (CMIC).

El mercado inmobiliario de México ha sido un componente importante de la recuperación económica luego de la recesión global. José Antonio Meade, ministro de finanzas, indicó recientemente que luego de ver un crecimiento del PIB nacional del 4.3% durante la primera mitad de 2012, la proyección del Ministerio de Finanzas de un crecimiento económico del 3.5% para todo el año podría ser conservadora. Sin embargo, la inestabilidad económica global ha prevenido al ministro de modificar oficialmente sus previsiones.

No obstante, a pesar del crecimiento del sector inmobiliario y las industrias constructoras durante la década anterior, México aún afronta una escasez significativa de vivienda. De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, tan solo el distrito federal requiere por lo menos de 2 millones de unidades para el 2030. La Asociación Federal Hipotecaria ha determinado que el crecimiento del déficit nacional de vivienda afecta a 9 millones de personas, cifra que incluye a familias que comparten vivienda o habitan en viviendas en condiciones inadecuadas.

 

Mexico: Real estate expansion

Several factors have contributed to expanding mortgage lending and accessibility, such as increased demand for residential real estate, general salary increases and decreasing mortgage interest rates. The expansion of the mortgage market and the formation of Mexico’s first real estate investment trust (REIT) also bode well for continued growth in the sector.

BBVA Research reported average interest rates for mortgages have indeed fallen, from roughly 17% in 2005 to 14% in 2012. Perhaps the most significant change to the industry has been the deepening of the mortgage market, which more than doubled over the past decade, from 235,000 annual mortgages in 2001 to 578,000 in 2011, according to BBVA Research, an arm of one of Mexico’s largest financial institutions. Mortgage lending increased 6.3% in the first half of 2012 over the same period of 2011, with 287,000 loans reported.

Meanwhile, state-run bodies, such as INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores), FOVISSSTE (Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado) and FONHAPO (Fondo Nacional de Habitaciones Populares) have concentrated on providing low-interest loans and subsidies on housing to aid those who may not qualify for bank-issued mortgages.

INFONAVIT, which celebrated its 40th anniversary in August, has had a significant impact on the industry as the largest mortgage lender in the country, responsible for 76% of market share by number of loans. Víctor Manuel Borrás Setién, the director-general of INFONAVIT, told local press in August, “If the numbers continue performing as they have up to now, in 2017 we are going to practically close the gap on the deficit that existed among workers who for years had not been able to obtain a housing credit.”

In the private sector, the presence and initial success of the country’s first and only REIT, Fibra Uno, established in 2011, is another example of the expansion of the real estate market. In March, Fibra Uno made a second primary offering worth approximately $722m, which was purchased predominantly by domestic investors, who accounted for 56% of the total.

REIT law, established in 2005, requires 70% of Fibra Uno’s assets to be invested in or derived from income-producing real estate. In the first nine months of 2012 Fibra Uno shares increased 24.3% from MXN23.26 ($1.86) per share at the beginning of the year to MXN$28.91 ($2.26) on October 1, while the one-year share value is 31.9%.

Meanwhile, Mexico’s construction sector, which suffered a sharp drop in 2009 as a result of the global financial crisis, has recovered to pre-crisis levels. According to BBVA Research, the construction sector grew to MXN588bn ($45.93bn) in the first quarter of 2012, equalling results from the first quarter of 2008. According to the National Institute of Statistics and Geography (Instituto Nacional de Estadística y Geografía, INEGI), much of the credit for the sector’s recovery is owed to the real estate sector, in particular demand generated from commercial and industrial projects in 2010 and 2011.

Another positive sign for both the real estate and construction sectors is the recovery of private sector investment in the industry, which accounts for 80.7% of total investment in construction, after falling to 58.8% in 2010, according to data from Mexico’s Construction Chamber of Commerce (CMIC).

Mexico’s real estate market has been an important component of the country’s economic recovery following the global downturn. José Antonio Meade, the minister of finance, recently indicated that after seeing national GDP expand by 4.3% through the first half of 2012, the Ministry of Finance’s projection of 3.5% economic growth for the entire year may be conservative, though global economic instability has kept the ministry from officially altering its forecast.

Nevertheless, despite the expansion of its real estate and construction industries over the past decade, Mexico still faces a significant housing shortage. According to the Mexican Association of Real Estate Professionals, the federal district alone requires at least 2m units by 2030 . The Federal Mortgage Society has projected the national extended housing deficit, which includes families who share or inhabit inadequate housing, at 9m people.

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