Les OPCI, ce futur vecteur de croissance de l’immobilier commercial au Maroc

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Le lancement de nouveaux véhicules d’investissement contribue à raviver la croissance du secteur de l’immobilier commercial au Maroc.

Le Maroc a adopté l’année dernière une loi permettant la création d’Organismes de placement collectif immobilier (OPCI). En vertu de cette législation, les OPCI doivent investir au moins 60 % de leurs actifs dans l’immobilier, le reste pouvant être investi dans d’autres actifs à des fins de diversification de portefeuille.

En début de cette année, la Banque Européenne de Reconstruction et de Développement (BERD) a rejoint le tour de table d’une filiale du groupe marocain de distribution Label Vie, Vecteur LV (VLV). Celle-ci sera l’un des premiers OPCI du pays. L’objectif visé par la BERD et Label Vie est d’attirer plus d’investisseurs vers ce véhicule et l’immobilier marocain.

Traditionnellement, le secteur de l’immobilier a constitué une classe d’actifs de premier ordre au Maroc, notamment au cours des dernières années. A hauteur de 38.6 %, il représente la plus grande part des investissements directs à l’étranger (IDE) à destination du pays, selon les derniers chiffres publiés par l’Agence marocaine de développement des investissements (AMDI).

Réformes budgétaires

Si les retours sur investissement s’élèvent en moyenne à 9 % à Casablanca (soit le double des taux observés à Paris, avec une moyenne de 4.5 %), les investisseurs ont tardé à investir dans l’immobilier commercial marocain. Et pour cause : le différentiel se retrouvait annulé par le haut niveau d’imposition sur les investissements, comme l’a expliqué Nawfal Bendefa, PDG de VLV.

« Il était entendu que les investisseurs internationaux entreraient sur ce segment d’investissement une fois la loi sur les OPCI adoptée. Néanmoins, cela ne se fera qu’à partir du moment où le cadre budgétaire sera fixé, ce qui devrait intervenir dans le courant de l’année prochaine. Faute de quoi, le retour sur investissement ne sera pas assez intéressant pour les investisseurs internationaux », a déclaré M. Bendefa à OBG.

« Le prochain projet de loi des finances, prévu pour décembre, devrait comprendre un paquet fiscal en complément de la loi adoptée en début d’année, a-t-il ajouté. Actuellement, les entreprises agissant en tant qu’OPCI sont imposées selon les dispositions fiscales du droit commun ».

Les amendements au cadre budgétaire, particulièrement en matière de mesures fiscales incitatives, devraient signer le décollage des OPCI au Maroc. Cinq, voire six nouvelles OPCI devraient ainsi voir le jour dans les années à venir selon M. Bendefa.

La croissance pour horizon

Le lancement des OPCI intervient dans un climat de fortes attentes quant à la croissance de l’immobilier commercial.

Au vu des mesures visant à renforcer le pouvoir d’achat des Marocains, les centres commerciaux en particulier devraient voir leur nombre grossir. D’ici à 2020, pas moins de sept nouveaux centres commerciaux devraient ouvrir, portant leur total à 18, et doublant par là-même l’espace de vente dans les centres commerciaux, selon les médias locaux.

Le secteur de la distribution devrait avoir de beaux jours devant lui au Maroc grâce à l’essor de la classe moyenne, à la croissance du taux d’urbanisation (60 % de la population vit actuellement dans des zones urbaines), ainsi qu’à un marché de la distribution compétitif et moderne.

« Avec 11 à 13 mètres carré d’espace de vente par personne au Maroc, contre 23-24 mètres carré en Tunisie, et 200 mètres carré en France, la vente au détail moderne a une ample marge d’amélioration dans le Royaume », a déclaré M. Bendefa à OBG.

Selon CBRE, cabinet en conseil immobilier, le parc total de bureaux devrait également progresser en passant d’1.6 million de mètres carré en 2015 à plus de 2.1 millions de mètres carré d’ici à 2020, soit près du double des niveaux observés en 2010.

Dans une large mesure, les espaces commerciaux nouvellement disponibles font partie de grands ensembles immobiliers, par opposition à la construction d’immeubles individuels. Par exemple, Casablanca Finance City devrait offrir l’un des plus grands ensembles de bureaux AAA de la ville sur environ 700 000 mètres carrés.

Une telle évolution devrait également ravir les parties prenantes du secteur, qui ont connu des difficultés en 2015 du fait du ralentissement économique et d’une inadéquation entre stock disponible et besoins des utilisateurs.

La demande placée sur les bureaux à Casablanca a en effet enregistré une contraction de 51 % l’année dernière, en passant de 57 signatures de bail en 2014 à 28. Ce déclin a été principalement le fait d’une offre inadaptée aux exigences des utilisateurs sur les plans de la taille, des services et des conditions de location, selon CBRE.

Les nouveaux projets immobiliers en cours, tels que les bureaux AAA, devraient permettre d’y remédier en offrant un parc de bureaux plus diversifié.

 

 

REITs to drive commercial real estate growth in Morocco

En Français

The roll out of new investment vehicles is helping stoke growth in Morocco’s commercial real estate sector.

Last year Morocco passed legislation allowing for the creation of real estate investment trusts (REITs). Under the law, REITs are required to invest at least 60% of their assets in real estate, while the remainder can be invested in other assets to help diversify their investment portfolio.  

In early 2016 the European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) joined forces with Moroccan retail distributor Label Vie Group by investing in its retail real estate subsidiary Vecteur LV (VLV). The aim of both the EBRD and Label Vie is to launch the country’s inaugural REIT and attract more investment in Morocco’s real estate sector. 

Real estate has traditionally been an attractive asset class in Morocco, particularly in recent years. The sector accounts for the largest share of foreign direct investment (FDI) inflows, according to the most recent figures from the Moroccan Investment Development Agency (Agence Marocaine de Développement des Investissements, AMDI), at 38.6% of the total.

Fiscal reforms

While return on investment (ROI) on real estate averages around 9% in Casablanca – double the 4.5% average in Paris – investors have been slow to invest in Morocco’s commercial capital, as the high level of taxation on investment effectively eliminates the difference in ROI, according to Nawfal Bendefa, CEO of VLV.

“International investors were expected to enter this investment segment after the new law on REITs; however, this will only happen after the fiscal framework is in place, which we understand should happen next year. Without this fiscal framework, the ROI is not attractive enough for international investors,” Bendefa told OBG.

 “The next financial bill due in December is expected to include a tax package which would complete the law passed earlier this year,” he said. “Currently, companies acting as REITs are taxed according to common law provisions.”

Amendments to the fiscal framework, particularly tax incentives, are expected to launch REITs in Morocco, with as many as five or six new REITs expected in the coming years, according to Bendefa.

Growth on the horizon

The introduction of REITs comes in anticipation of substantial growth in commercial real estate.

On the back of strengthening household purchasing power, shopping malls in particular are set to increase, with seven new malls expected to open by 2020, bringing the total to 18 and doubling the available retail space in malls, according to local media reports.

The retail sector has a positive outlook in Morocco due to a growing middle class, rising levels of urbanisation – with 60% of the population currently living in urban areas – and an increasingly competitive and modern retail market.

“With 11-13 sq metres of modern retail space per person in Morocco, compared to 23-24 sq metres in Tunisia and more than 200 sq metres in France, modern retail has significant room for growth in the kingdom,” Bendefa told OBG.

Total office stock in Casablanca is also set to increase, according to real estate consultancy CBRE, with supply expected to increase from more than 1.6m sq metres in 2015 to over 2.1m sq metres by 2020 – almost double the stock available in 2010.

Much of the new commercial space coming on-line stems from large-scale developments, as opposed to the construction of standalone buildings. One such example – Casablanca Finance City – is set to offer one of the city’s largest AAA-grade office space developments, with some 700,000 sq metres.

This should come as welcome news to industry stakeholders, who experienced a challenging year in 2015, due to a cooling economy and a mismatch between office stock and user needs.

Take-up of office space in Casablanca experienced a 51% contraction last year, from 57 lease signings in 2014 to 28. The decline was primarily due to a scarcity of supply corresponding to user requirements in terms of size, services and letting conditions, according to the CBRE.

The new developments, such as the AAA-grade office space, should go some way to address this issue, providing a more diversified office stock.

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