El sector inmobiliario en México continúa presentando una fuerte recuperación a partir de la crisis financiera mundial, con vehículos de inversión que juegan un papel importante a la hora de impulsar el crecimiento y dirigir el mercado hacia la madurez.
Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) se han convertido en una forma popular de invertir en proyectos inmobiliarios y en una alternativa a la compra de propiedades individuales. Si bien la legislación encargada de regular a los REITs fue introducida en 2004, la rigidez del marco jurídico hizo que se mantuvieran prácticamente inactivos durante los años siguientes. La primera Oferta Pública Inicial (OPI) de REIT se llevó a cabo en 2011, luego de que fueran introducidas algunas modificaciones a las disposiciones fiscales y de otro tipo.
Uno de los cambios más relevantes del marco legal es aquel que permite a los administradores de fondos de jubilación invertir en los fondos de inversión inmobiliaria, allanando de este modo el camino para una importante afluencia de capital. Las regulaciones actuales también exigen que por lo menos el 70% de los fondos REIT sean invertidos en la producción de renta en el sector inmobiliario.
En un intento por evadir el rápido aumento de la oferta y ayudar a México a evitar los problemas experimentados en algunos otros mercados, donde la rápida rotación de las propiedades ha producido un efecto burbuja, la legislación estipula que los bienes inmuebles adquiridos a través de los fondos no podrán ser vendidos en un plazo inferior a los cuatro años a partir de la construcción o la adquisición.
Fibra Uno, el primer REIT en salir a la bolsa, recaudó US$300 millones en 2011, mientras que una segunda oferta realizada durante el año pasado atrajo a US$700 millones. A partir de mediados de junio, el precio de las acciones había subido el 53.77% desde principios del año. La tercera oferta de acciones de Fibra Uno fue realizada en enero y es considerada como la más grande hasta la fecha, pues atrajo aproximadamente US$ 1.7 mil millones.
Tras el éxito de Fibra Uno, otros cuatro REITs lanzaron sus respectivas Ofertas Públicas Iniciales, algunos de los cuales han decidido focalizarse en segmentos específicos del mercado. Fibra Hotelera Mexicana, por ejemplo, se centrará en el sector hotelero, habiendo atraído alrededor de US$ 280 millones, mientras que Fibra Maquarie, cuya cartera consta de alrededor del 76% de inmuebles situados cerca o a lo largo de la frontera con EE.UU., está listo para concentrarse en las propiedades del norte de México. Fibra Inn y Fibra Terrafina también han lanzado emisiones.
Hasta ahora, en el 2013 han sido recaudados unos US $ 2.7 mil millones en comparación con los cerca de US$ 2.3 mil millones del año pasado, de acuerdo con las Perspectivas Trimestrales de América Latina elaboradas por Prudential.
Sin embargo, algunos inversores dan señales de preocupación ante estas primeras muestras de éxito. “Mientras que los REITs son un gran mecanismo de captación de capital, pueden eventualmente crear una burbuja. Creo que la mejor forma de contribuir a un crecimiento saludable es mediante la especialización en segmentos específicos como la hotelería o la construcción al por menor y evitar en todo caso al sector residencial, ” dijo a OBG Isaac Metta Cohen, gerente general de Hogares Unión, Compañía Desarrolladora de Bienes Raíces.
Sin embargo, la fuerza subyacente en el mercado puede hacer que los inversores continúen comprando en REITs.
De acuerdo con Prudential, el segmento residencial es bastante fuerte, con una demanda de viviendas impulsada por el crecimiento del mercado de las hipotecas y el aumento de los niveles de empleo. Una desaceleración en el incremento de la oferta ciertamente impulsará los precios al alza. Las perspectivas en el segmento comercial son variadas, con un sector de servicios en desarrollo con respecto al cual se espera que absorba una mayor cantidad de espacio en Ciudad de México, si bien la próxima realización de una serie de proyectos significa que es probable que la oferta de acciones llegue a aumentar al menos un 20% dentro de los próximos dos años. Mientras tanto, tal vez las mejores oportunidades se encuentran en el segmento industrial según Prudential, ya que la combinación de las instalaciones existentes de baja calidad, las bajas tasas de vacantes y un crecimiento en el sector manufacturero probablemente significará precios más altos.
La existencia de los REIT – incluidos aquellos especializados en bienes raíces industriales – hará que sea más fácil para los inversores aprovechar las tendencias y al mismo tiempo financiar el desarrollo de proyectos inmobiliarios en todo el país. Las disposiciones legales también contribuirán a garantizar que el aumento de la liquidez que fluye hacia el sector no cree una burbuja en el mercado inmobiliario.
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