Crecimiento de los REITs en Mexico

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El sector inmobiliario en México continúa presentando una fuerte recuperación a partir de la crisis financiera mundial, con vehículos de inversión que juegan un papel importante a la hora de impulsar el crecimiento y dirigir el mercado hacia la madurez.

Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) se han convertido en una forma popular de invertir en proyectos inmobiliarios y en una alternativa a la compra de propiedades individuales. Si bien la legislación encargada de regular a los REITs fue introducida en 2004, la rigidez del marco jurídico hizo que se mantuvieran prácticamente inactivos durante los años siguientes. La primera Oferta Pública Inicial (OPI) de REIT se llevó a cabo en 2011, luego de que fueran introducidas algunas modificaciones a las disposiciones fiscales y de otro tipo.

Uno de los cambios más relevantes del marco legal es aquel que permite a los administradores de fondos de jubilación invertir en los fondos de inversión inmobiliaria, allanando de este modo el camino para una importante afluencia de capital. Las regulaciones actuales también exigen que por lo menos el 70% de los fondos REIT sean invertidos en la producción de renta en el sector inmobiliario.

En un intento por evadir el rápido aumento de la oferta y ayudar a México a evitar los problemas experimentados en algunos otros mercados, donde la rápida rotación de las propiedades ha producido un efecto burbuja, la legislación estipula que los bienes inmuebles adquiridos a través de los fondos no podrán ser vendidos en un plazo inferior a los cuatro años a partir de la construcción o la adquisición.

Fibra Uno, el primer REIT en salir a la bolsa, recaudó US$300 millones en 2011, mientras que una segunda oferta realizada durante el año pasado atrajo a US$700 millones. A partir de mediados de junio, el precio de las acciones había subido el 53.77% desde principios del año. La tercera oferta de acciones de Fibra Uno fue realizada en enero y es considerada como la más grande hasta la fecha, pues atrajo aproximadamente US$ 1.7 mil millones.

Tras el éxito de Fibra Uno, otros cuatro REITs lanzaron sus respectivas Ofertas Públicas Iniciales, algunos de los cuales han decidido focalizarse en segmentos específicos del mercado. Fibra Hotelera Mexicana, por ejemplo, se centrará en el sector hotelero, habiendo atraído alrededor de US$ 280 millones, mientras que Fibra Maquarie, cuya cartera consta de alrededor del 76% de inmuebles situados cerca o a lo largo de la frontera con EE.UU., está listo para concentrarse en las propiedades del norte de México. Fibra Inn y Fibra Terrafina también han lanzado emisiones.

Hasta ahora, en el 2013 han sido recaudados unos US $ 2.7 mil millones en comparación con los cerca de US$ 2.3 mil millones del año pasado, de acuerdo con las Perspectivas Trimestrales de América Latina elaboradas por Prudential.

Sin embargo, algunos inversores dan señales de preocupación ante estas primeras muestras de éxito. "Mientras que los REITs son un gran mecanismo de captación de capital, pueden eventualmente crear una burbuja. Creo que la mejor forma de contribuir a un crecimiento saludable es mediante la especialización en segmentos específicos como la hotelería o la construcción al por menor y evitar en todo caso al sector residencial, " dijo a OBG Isaac Metta Cohen, gerente general de Hogares Unión, Compañía Desarrolladora de Bienes Raíces.

Sin embargo, la fuerza subyacente en el mercado puede hacer que los inversores continúen comprando en REITs.

De acuerdo con Prudential, el segmento residencial es bastante fuerte, con una demanda de viviendas impulsada por el crecimiento del mercado de las hipotecas y el aumento de los niveles de empleo. Una desaceleración en el incremento de la oferta ciertamente impulsará los precios al alza. Las perspectivas en el segmento comercial son variadas, con un sector de servicios en desarrollo con respecto al cual se espera que absorba una mayor cantidad de espacio en Ciudad de México, si bien la próxima realización de una serie de proyectos significa que es probable que la oferta de acciones llegue a aumentar al menos un 20% dentro de los próximos dos años. Mientras tanto, tal vez las mejores oportunidades se encuentran en el segmento industrial según Prudential, ya que la combinación de las instalaciones existentes de baja calidad, las bajas tasas de vacantes y un crecimiento en el sector manufacturero probablemente significará precios más altos.

La existencia de los REIT - incluidos aquellos especializados en bienes raíces industriales - hará que sea más fácil para los inversores aprovechar las tendencias y al mismo tiempo financiar el desarrollo de proyectos inmobiliarios en todo el país. Las disposiciones legales también contribuirán a garantizar que el aumento de la liquidez que fluye hacia el sector no cree una burbuja en el mercado inmobiliario.


REITs on the rise in Mexico

The real estate sector in Mexico continues to make a strong recovery from the global financial crisis, with investment vehicles playing a major part in driving growth and steering the market towards maturity.

Real estate investment trusts (REITs) have emerged as a popular way to invest in real estate projects and as an alternative to the purchase of individual equities. Legislation governing REITs was introduced in 2004, although a rigid legal framework meant they remained largely dormant in the years that followed. The first REIT initial public offering (IPO) took place in 2011, after amendments were made to tax and other provisions.

One key change to the legal framework permitted retirement fund managers to invest in the trusts, paving the way for a major influx of capital. The current regulations also require at least 70% of REIT funds to be invested in income-producing real estate.

In a bid to avert a rapid rise in supply and help Mexico avoid the problems experienced in some other markets, where rapid turnover of properties has produced a bubble, the legislation stipulates that real estate purchased by trusts cannot be sold within four years of construction or acquisition.

FIBRA Uno, the first REIT to go public, raised $300m in 2011, while a second offering last year attracted $700m. As of mid-June, its share price had risen 53.77% since the beginning of the year. FIBRA Uno’s third offering of shares in January was its largest to date, attracting nearly $1.7bn.

Following Fibra Uno’s success, four other REITs launched IPOs, some of which have been set up to target specific market segments. Fibra Hotelera Mexicana will focus on hotels, having raised around $280m, while Fibra Maquarie, which has around 76% of its property portfolio located near, or along the US border, is set to concentrate on properties in northern Mexico. Fibra Inn and Fibra Terrafina have also launched issuances.

So far in 2013 some $2.7bn has been raised, up from around $2.3bn last year, according to Prudential’s Latin America Quarterly Outlook.

However, some investors are wary of these early successes. “While REITs are a great mechanism to raise capital, they can create a bubble. I think the way they can contribute to healthy growth is by specialising in specific segments like hotel or retail construction, and avoiding the residential sector,” Isaac Metta Cohen, general manager at Hogares Unión, a real estate developer, told OBG.

Nonetheless, strength in the underlying market may mean that investors will continue to buy into REITs.

According to Prudential, the residential segment is quite strong, with demand for housing driven by growth in the mortgage market and increasing levels of employment. A slowdown in the rise of supply will also push prices higher. The outlook in the commercial segment is mixed, with an expanding service sector expected to absorb space in Mexico City, although the upcoming completion of a number of projects means that the supply of stock is expected to increase by at least 20% within the next two years. Meanwhile, perhaps the best opportunity is in industrial space, Prudential says, where a combination of poor-quality existing facilities, low vacancy rates and growth in the manufacturing sector will likely mean higher prices.

The existence of REITs – including those specialised in industrial real estate – will make it easier for investors to take advantage of the trends, while at the same time financing the development of real estate projects across the country. Regulations will also help ensure that the increase in liquidity flowing to the sector does not create a bubble in the property market.

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