Algérie : Augmenter le parc immobilier

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Il semblerait que la politique algérienne de réduction du déficit en matière de logements porte enfin ses fruits, comme l’illustre l’achèvement de plusieurs projets de logements sociaux au premier trimestre 2012. Depuis dix ans, le gouvernement algérien travaille d’arrache-pied pour combler cette pénurie, dégageant une enveloppe d’environ 40 milliards d’euros pour des projets relatifs au bâtiment dans le cadre de l’actuel plan quinquennal d’investissements publics.

Le gouvernement a adopté un programme ambitieux de logements sociaux avec pour objectif la construction entre 2009 et 2017 de deux millions d’unités de logements sociaux. L’objectif de construction d’un million d’unités entre 2005 et 2009 ayant été atteint et pour faire face à une demande de logements sociaux en croissance soutenue, le gouvernement s’est fixé pour objectif la construction de 1,2 million d’unités dans le cadre du plan quinquennal 2010-2014.

« Des mesures spécifiques ont été prises afin de mobiliser le foncier urbanisable pour implanter ces projets, en collaboration avec les provinces. En effet, un processus de planification stratégique et urbaine a été mis en œuvre, impliquant à la fois des entreprises algériennes et étrangères. Ce programme va permettre la livraison de 240 000 unités de logements par an. », a déclaré à OBG Noureddine Moussa, le ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme.

Si l’avancée de certains projets a connu parfois quelque lenteur, plusieurs d’entre eux ont été achevés récemment, une annonce qui est de bonne augure pour l’activité du secteur en 2012. Mi juin, 570 nouveaux logements sociaux (logements publics locatifs, LPL) ont été attribués à des résidents de la région d’Aoulef, située à 250 kms à l’est du chef-lieu de wilaya Adrar. Les travaux ont duré 2 ans avec un investissement total de 30,64 millions d’euros.

A la périphérie de la ville de Constantine, ce sont 520 logements promotionnels aidés (LPA) qui ont été attribués à des résidents fin mai. Les autorités locales compétentes en matière de logement ont indiqué qu’au total 8 000 LPA devraient être livrés à Constantine d’ici la fin 2012.

Toujours au mois de mai, un quota de 310 habitations rurales a été attribué dans la commune rurale de Mechraa Houari Boumediene, située à 88 kms au sud de Bechar, permettant de satisfaire en bonne partie une demande s’élevant à 500 habitations sur la commune.

Le programme national de logements accorde également une place considérable aux investissements privés dans la gestion immobilière. A Oran, sur les 7 500 LPA dont la construction est prévue entre 2010 et 2014, près de 3 000 sont réservés aux promoteurs privés. Les logements restants seront attribués à des organismes publics spécialisés dans le domaine, comme l’Agence Foncière d’Oran et l’Office de Promotion et de Gestion Immobilière.

Etant donné les délais d’exécution prévus pour ces projets, ce sont les entreprises capables de construire dans des délais très courts tout en maintenant des prix concurrentiels qui seront favorisées. Au mois de mai, suite à un appel d’offres, 29 promoteurs immobiliers du secteur privé ont été sélectionnés parmi des centaines de participants pour effectuer la construction de 3 000 LPA, a rapporté la presse locale. Lors du processus de sélection, les autorités locales ont insisté sur le fait que les entreprises sélectionnées devaient être capables de respecter les délais impartis, espérant ainsi mettre fin au problème des retards constants et systématiques enregistrés par le passé. A Oran, 8 500 logements sociaux qui auraient dû être achevés entre 2004 et 2006 sont toujours en cours de construction.

En 2011, les LPL représentaient environ 91% du marché immobilier national et le segment avec la plus forte demande insatisfaite. Le moyen de gamme se taille une part de l’ordre de 8% du marché tandis que la part de l’immobilier haut de gamme ne s’élève qu’à 1%. Le budget 2010-2014 a pour objectif d’encourager et de financer la construction de différents types de logements à travers le pays, dont 500 000 LPL destinés à la location et 500 000 LPA.

Il est prévu en outre la construction de 300 000 habitations dans le cadre du projet de Résorption de l’Habitat Précaire ainsi que 700 000 autres dans le cadre du programme de développement rural qui finance la construction de logements en zones rurales afin d’alléger le surpeuplement des centres urbains.

Les logements de type LPL sont réservés aux salariés dont le revenu ne dépasse pas les 245€ par mois. Les loyers sur ce type d’habitations varient entre 2% et 12% du salaire minimum. La formule LPA, quant à elle, vise à encourager l’accession à la propriété foncière pour la classe moyenne en proposant des taux d’intérêts et prêts subventionnés par l’Etat. Les LPA sont ouverts aux Algériens qui gagnent entre 2 et 12 fois le salaire minimum.

« Des mesures incitatives ont été prises à la fois du côté de la demande, pour la rendre solvable, et du côté de l’offre, afin d’accroître sa réactivité par divers types de plans et d’actions, parmi lesquels on peut citer une institutionnalisation des procédures, des avantages fiscaux, une réduction des coûts du logement et des droits au logement clairement définis. », a expliqué M. Moussa.

En Algérie, les défis que le secteur du logement va devoir relever sont considérables. La majeure partie de la population est concentrée dans la région du Tell au Nord du pays, là où se trouvent les grandes villes et l’essentiel des activités économiques de la nation. En 2008, 63% de la population algérienne vivait dans le Tell, région qui représente seulement 4% du territoire.

Résultat, un taux d’urbanisation élevé et une extension urbaine limitée par un manque d’espace ont entrainé une hausse des prix de l’immobilier et certains propriétaires immobiliers ont profité de la situation pour manipuler les prix. Ces conditions ont à leur tour donné lieu à un surpeuplement dans de nombreuses zones urbaines, accompagné d’une prolifération des bidonvilles et d’une expansion urbaine non réglementée à la périphérie de nombreuses villes, avec des conditions de vie plus que rudimentaires.

On note toutefois une amélioration de l’environnement réglementaire, comme l’illustrent les différentes initiatives prises par l’Etat dans un effort d’organisation du secteur. Le Schéma National d’Aménagement du Territoire a été adopté en 2010 pour planifier la création de nouveaux centres urbains qui devraient permettre d’atténuer le problème du surpeuplement.

L’Etat a également lancé en 2010 un projet d’aménagement urbain à Alger, permettant de contrôler l’expansion de la ville à l’avenir. Le manque de terrains disponibles a constitué un obstacle pour l’ensemble du secteur de l’immobilier. Afin d’y remédier, l’Etat concède désormais des terrains relevant de son domaine privé disponible dans le cadre de concessions de 33 ans renouvelables deux fois, en réservant la plupart de ces terrains à des projets de logements sociaux.

Certes, le secteur doit encore résoudre certains problèmes mais un solide engagement financier de la part du gouvernement ainsi qu’une croissance soutenue de la demande en matière de logements – qui concerne en particulier les projets de logements sociaux et le moyen de gamme- devraient continuer à stimuler la croissance du secteur de l’immobilier sur le moyen à long terme.

 

Algeria: Boosting housing stock

En Français

In a positive sign that Algeria’s moves to reduce its housing deficit are finally bearing fruit, several social housing projects have been completed in the first half of 2012. The state has worked desperately to overcome the shortage over the past 10 years, and allocated roughly €40bn under the current five-year national investment programme for related construction projects.

The government has adopted an ambitious housing programme and aims to construct 2m social housing units between 2009 and 2017. This comes on top of 1m homes which were built in the 2005-09 period. To account for delays on several projects under the previous five-year plan, and to accommodate the steady growth of housing demand, the government set the goal of building 1.2m homes under the 2010-14 programme.

“Particular measures have been taken to allocate accessible land for housing development in collaboration with the provinces. Indeed, this has been done through strategic urban development planning and working with local and foreign firms. The programme will see the delivery of 240,000 units per year,” Noureddine Moussa, the minister of housing and urban development, told OBG.

While progress for certain projects has at times been slow, the announcement of several recently completed projects bodes well for the sector in 2012. In mid-June, 570 new social housing units (logements publics locatifs, LPL) were allocated to residents in the area of Aoulef, located 250 km east of the capital city of the Adrar region. Construction took two years and a total investment of €30.64m.

In the area surrounding the city of Constantine, 520 subsidised housing units (logements promotionnels aidés, LPA) were allocated to area residents in late May. Local housing authorities indicated that a total of 8000 such units are slated to be delivered in Constantine by the end of 2012.

Also in May, 310 rural homes were delivered in the rural community of Mechraa Houari Boumediene, located 88 km south of Bechar, which should go a long way to meeting the registered demand for 500 homes in the area.

There is also considerable room for private sector investment in real estate management under the national housing programme. Of the 7500 LPA units to be built in Oran between 2010 and 2014, approximately 3000 are reserved for private developers. The remaining units will be allocated to public agencies that specialise in the field, such as the Oran Property Agency (Agence Foncière d’Oran) and the Office of Real Estate Promotion and Management (Office de Promotion et de Gestion Immobilière).

The timeline for many of these projects will benefit companies that are able to compress delivery schedules while maintaining competitive prices. In May 29 private real estate developers were selected amongst hundreds of bidders for the construction of 3000 LPA units, according to local press reports. In the selection process, local authorities insisted upon companies that are able to meet project deadlines, as delays have been a persistent, system-wide problem. In Oran, some 8500 housing units meant to be completed between 2004and 2006 are still under construction.

LPL units made up roughly 91% of the national real estate market in 2011 and represent the bulk of current unmet demand. Mid-range properties made up approximately 8% of the market, and high-end housing only 1%. The 2010-14 spending programme aims to incentivise and finance the construction of several different levels of social housing nationwide, including 500,000 LPL units for rent and 500,000 LPA homes.

In addition, 300,000 units are to be built under the slum eradication project (Résorption de l’Habitat Précaire) and another 700,000 units under the rural development programme, which finances the construction of homes in rural areas in an effort to alleviate congestion in urban centres.

LPL housing is reserved for low-level salaried workers who earn less than €245 per month. Rents on these properties vary between 2% and 12% of minimum wage. LPA housing, meanwhile, aims to encourage home ownership among the middle class by offering government-subsidised interest rates and loans. LPA homes are open to Algerians earning between one and 12 times the minimum wage.

“Incentive measures have been taken simultaneously on the demand side to make it solvent and on the supply side to make it more reactive through several schemes and actions, including: the institutionalisation of procedures, tax benefits, the reduction of housing costs and clearly defining housing rights,” Moussa said.

The challenges facing the Algerian housing sector are considerable. The majority of the population is concentrated in the northern Tell region, where large cities and much of the nation’s economic activity is located. By 2008, 63% of the population lived in the Tell region, which represents only 4% of the territory.

As a result, a high rate of urbanisation and limited space for expansion have led to rising real estate prices, and some land owners have manipulated prices to their advantage. These conditions have in turn led to overcrowding in many urban areas, as well as the spread of shantytowns and unregulated urban expansion on the outskirts of many cities that do not meet basic living standards.

However the regulatory environment is improving, as the state has taken on several initiatives aimed at organising the sector. The National Development Master Plan 2025 (Schéma National d’Aménagement du Territoire) was adopted in 2010 to plan the establishment of new urban centres in order to ease congestion.

The state also undertook an urban planning scheme for Algiers in 2010, which will manage all future expansion. Insufficient land availability has been an obstacle to the real estate sector as a whole. To remedy this, the government is making state-owned land available under a number of 33-year concession agreements that can be renewed twice, the majority of which will be reserved for public housing.

While challenges remain for the sector, strong financial commitment from the government and sustained growth in residential demand − with a particular focus on social and mid-range housing projects − should continue to spur real estate growth in the mid to long term.

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